L’impugnazione della delibera condominiale può essere fatta dagli assenti o dai dissenzienti per annullabilità o da tutti per nullità. Nel primo caso è necessario effettuare la contestazione entro 30 giorni, nel secondo, invece, non ci sono limiti temporali.
Vivere in un condominio, comporta regole specifiche da rispettare. Il fatto di dovere condividere gli spazi in comune, e di abitare in appartamenti adiacenti tra loro, può innescare diversi problemi, soprattutto inerenti all’eccessivo rumore, soprattutto durante gli orari protetti, cioè adibiti al riposo.
Al di là delle problematiche personali tra vicini, durante l’assemblea di condominio vengono adottato delle delibere condominiali, attraverso le quali vengono definite alcune regole vincolanti per tutti. Per essere approvate è necessario che la maggioranza dei presenti voti a favore, ma anche che essa corrisponda alla metà o a due terzi del valore dell’immobile, a seconda della tipologia di decisioni che vengono prese.
Ad ogni modo chi non è presente o chi ha votato a sfavore, ha la possibilità di procedere con l’impugnazione della delibera condominiale, se la ritiene annullabile o nulla. Sebbene sembrino simili, i due concetti hanno caratteristiche e implicazioni molto diversi, come vedremo a breve.
La vita in un condominio è regolata da determinate norme e decisioni prese attraverso l’assemblea condominiale, che rappresenta l’organo deliberativo con il compito di gestire le attività e gli interessi comuni, cercando di unire le varie volontà individuali.
In altre parole grazie ad essa è possibile gestire in modo democratico la vita del condominio, attraverso la partecipazione di tutti gli interessati.
Le decisioni prese confluiscono in deliberazioni condominiali, cioè disposizioni vincolanti per tutti, anche per gli assenti o dissenzienti, se approvate dalla maggioranza.
A tal proposito è fondamentale che la convocazione arrivi a tutti i condomini, perché l’assemblea risulti valida. Gli unici a non avere il diritto di partecipare sono i titolari di contratti di affitto di immobili ad uso non abitativo, ad esempio per attività commerciali.
Ad ogni modo l’approvazione delle deliberazioni può essere valida soltanto se votata dalla maggioranza dei partecipanti, che devono rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio, per le seguenti questioni:
E’ necessaria invece, la partecipazione dei due terzi dell’edificio, oltre all’approvazione della maggioranza dei presenti per:
Una volta approvate, le decisioni diventano vincolanti per tutti, anche per chi non era presente o non era favorevole. Soltanto attraverso l’impugnazione della delibera condominiale è possibile modificare quanto approvato.
Come abbiamo detto sopra, le regole deliberate durante l’assemblea di condominio sono vincolanti per tutti. L’unica azione possibile per contestare le decisioni è l’impugnazione davanti a un giudice, per chiedere che la delibera venga annullata.
Per procedere per vie legali, la prima cosa da fare è avvalersi della consulenza di un avvocato civilista preparato in materia, in grado di consigliare il cliente in merito alla strada migliore da intraprendere per fare valere i propri diritti.
Va chiarito, comunque, che non tutti i soggetti possono intraprendere tale procedimento, ma si tratta di una possibilità concessa solamente:
Quindi, possiamo dire chi vota contro le decisioni e chi non esprime alcun parere, da questo punto di vista, vengono considerati sullo stesso piano. L’impugnazione, inoltre, può essere richiesta dal comproprietario.
La richiesta di annullamento, però, non sospende l’esecuzione della delibera, se non viene stabilita da un’autorità giudiziaria.
La contestazione può avvenire per:
Per capire in quali casi si configurano le ipotesi di annullabilità, è utile leggere quanto espresso nell’at. 1137 del codice civile:
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti
Quindi, si può chiedere l’annullamento della deliberazione se si tratta di decisioni “contrarie alla legge o al regolamento di condominio”. Ad ogni modo va chiarito che, si tratta di norme efficaci finché un giudice non stabilisce il contrario. Ciò significa che, i suoi effetti non vengono sospesi se non si tratta di un provvedimento preso dall’autorità giudiziaria.
Una delle ipotesi di annullabilità può essere l’omessa convocazione di un condomino, dato che tutti devono avere la possibilità e il diritto di esprimere la loro opinione.
Eventuali vizi, comunque, sono meno di gravi di quelli che possono costituire la nullità, come vedremo nel prossimo paragrafo.
I soggetti che possono effettuare la contestazione sono gli assenti, i dissenzienti o gli astenuti. Non avrebbe senso, infatti, permette a condomino che ha votato a favore di impugnare la decisione. Si tratterebbe di un controsenso. Il voto favorevole, infatti, “sana” eventuali vizi che potrebbero determinare l’annullabilità della delibera.
Il termine per effettuare l’impugnazione per annullabilità è di 30 giorni, ma la decorrenza può essere conteggiata:
Quando si parla di nullità si fa riferimento a determinati vizi che non permettono alla delibera di esercitare i propri effetti giuridici. Si tratta di vizi più gravi rispetto all’ipotesi di annullabilità analizzata sopra.
In questo caso il giudice potrà emettere una sentenza di accertamento, non costitutiva, dato che la delibera è già nulla. In altre parole a seguito dell’impugnazione della delibera condominiale, l’autorità giudiziaria può accertare o meno la nullità della stessa.
La possibilità di agire non è limitata soltanto ai dissenzienti, astenuti o assenti, ma è estesa a chiunque abbia degli interessi, visto che si tratta di ipotesi più gravi rispetto a quelle previste per l’annullabilità.
Inoltre, per lo stesso motivo, non ci sono limiti temporali da rispettare, quindi la delibera può essere impugnata in qualsiasi momento.
In particolare si parla di nullità quando è presente una invasione dei diritti soggettivi dei condomini, e l’oggetto stesso non è lecito, ad esempio:
Fino ad ora abbiamo visto che si può impugnare una delibera condominiale per annullabilità o nullità, per fare valere i propri diritti. Ma come si deve procedere esattamente?
Trattandosi di una causa civile, il primo passo da fare è rappresentato da un tentativo di mediazione. Infatti, per quanto riguarda i contenziosi legati al condominio il legislatore ha imposto la mediazione obbligatoria, prima di procedere in giudizio.
Si tratta di un’opportunità per risolvere i problemi in modo più veloce, senza sostenere le spese di un processo e senza attendere i tempi della giustizia, che spesso sono molto lunghi.
Infatti, può accadere che, per evitare la causa, il condominio decida di revocare la delibera contestata, provvedendo a creare una nuova, attraverso una nuova votazione.
Se il tentativo di conciliazione non ha esiti positivi, si deve procedere con un atto di ricorso, che deve essere depositato presso la cancelleria del giudice competente.
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