Il riscaldamento centralizzato in un condominio viene utilizzato secondo alcune norme specifiche che ne regolano l’accensione, lo spegnimento e l’obbligo di installazione di valvole termostatiche. Vediamo, quindi, come funziona.
In molti condomini nel nostro Paese l’impianto per il riscaldamento non è autonomo, ma centralizzato, ciò significa che c’è un’unica caldaia in grado di servire ogni singolo appartamento abitativo.
L’installazione e la manutenzione della stessa sono a carico del condominio, quindi eventuali guasti e lavori vengono decisi dall’assemblea e pagati in base a quanto pattuito per le spese condominiali straordinarie.
In tal caso ogni singolo proprietario non può decidere in modo autonomo, in quanto deve rispettare il regolamento condominiale e leggi nazionali che stabiliscono in quali orari e periodi è possibile accendere e spegnere lo stesso.
Vediamo quindi di capire esattamente come funziona.
In un condominio gli impianti di riscaldamento centralizzato funzionano con un’unica caldaia, in genere posizionata nel seminterrato in un’area comune ai vari proprietari.
Il funzionamento dell’impianto è regolato da specifiche norme a livello nazionale, e dal regolamento di condominio, che ne stabiliscono quando deve entrare in funzione e quando no. Ciò significa che è possibile usufruire del servizio soltanto in alcuni periodi.
Quelli autonomi, invece, non dipendono da altre unità abitative e possono essere utilizzati a piacimento dal proprietario. Va sottolineato comunque che in questo caso le spese per l’installazione, la manutenzione e la gestione sono a carico della proprietà dell’immobile.
L’impianto deve sempre essere a norma, quindi è necessario rispettare alcuni vincoli tecnici, perciò è consigliabile affidarsi a ditte specializzate per verificare il rendimento della caldaia e capire se si deve sostituire per rispettare i parametri di legge.
Abbiamo detto che la legge impone alcuni limiti da rispettare, in base alla zona climatica in cui si trova l’edificio. Vengono, infatti stabiliti:
Lo scopo è quello di contenere i consumi in un’ottica di risparmio energetico. Quindi, ovviamente nelle zone più fredde sarà consentito un utilizzo maggiore rispetto a quelle in cui il clima è mite per la maggior parte dell’anno.
Per riuscire a stabilire correttamente tali parametri, il territorio italiano è stato diviso in 6 differenti zone climatiche, valutando la temperatura media registrata in un anno. L’unità di misura utilizzata è il “grado giorno”, ovvero la somma tra la temperatura convenzionale e quella media esterna giornaliera.
Per ciascuna zona sono stati poi stabilite alcune regole.
In particolare la suddivisione è la seguente:
Inoltre, secondo le norme vigenti, gli impianti di riscaldamento centralizzato non possono superare i 20 gradi, con una tolleranza di 2 gradi nelle scuole, negli uffici e all’interno delle abitazioni.
Se si tratta di edifici adibiti ad attività industriali o artigianali tale limite deve scendere a 18 gradi, ovvero una temperatura considerata ottimale per svolgere al meglio le attività lavorative.
L’accensione deve avvenire dopo le ore 5 del mattino, mentre lo spegnimento viene effettuato entro le 23. Ad ogni modo l’utilizzo può essere frazionato in più periodi durante la giornata.
I limiti non di applicano se sono presenti centraline termiche o cronotermostati in grado di contabilizzare il calore, spegnendosi ed accendendosi in automatico al raggiungimento di una data temperatura.
Ci sono comunque delle eccezioni a quanto abbiamo appena illustrato, se si verificano particolari condizioni climatiche. In presenza, ad esempio, di improvvise nevicate o gelo, i Sindaci possono modificare il calendario, posticipando lo spegnimento o anticipando l’accensione degli impianti di riscaldamento centralizzato.
La durata giornaliera, comunque, non può essere superiore alla metà di quella prevista.
Il decreto legislativo n. 141/2016 ha stabilito che a partire dal 30 giugno 2017 i condomini con riscaldamento centralizzato devono obbligatoriamente installare le valvole termostatiche.
Si tratta di dispositivi che permettono di regolare il calore all’interno dell’abitazione, impostano i livelli di temperatura da 0 a 5.
La legge prevede pesanti sanzioni per chi non rispetta quanto stabilito, ovvero una multa da 500 a 2.500 euro per ogni appartamento che non si adegua.
Perciò chi non ha ancora le valvole termostatiche dovrebbe rivolgersi all’amministratore di condominio per fare in modo che tutto venga messo a norma velocemente.
In realtà spesso è necessario effettuare dei valori di manutenzione alla caldaia, prima di procedere, o addirittura sostituire la stessa se non idonea alla gestione di un contabilizzatore. In tal caso in assemblea si possono optare per due diverse soluzioni:
Ad ogni modo le valvole termostatiche, utilizzate per il riscaldamento centralizzato, devono essere sostituite ogni 5 anni, dato che dopo tale periodo non assicurano più valori precisi.
Molti si chiedono se sia più conveniente avere un riscaldamento centralizzato o autonomo. Fino a qualche anno fa la differenza non era notevole, ora invece si tende a preferire quello autonomo.
Infatti, gestire in modo indipendente il sistema permette di accendere o spegnere la caldaia in base alle proprie esigenze, e solo quando è strettamente necessario, evitando sprechi.
Ci sono, inoltre, alcune detrazioni fiscali, per l’installazione di nuove caldaie, e per assicurarsi che il sistema sia a norma.
Ad ogni modo restare allacciati all’impianto condominiale assicura che i costi di gestione e manutenzione vengano sostenuti da tutti, quindi sono meno elevati.
Va considerato anche quanto tempo i soggetti trascorrono fuori casa. Chi è poco presente infatti avrebbe maggiori vantaggi scegliendo in modo autonomo quando attivare il riscaldamento.
Detto ciò è utile capire se è possibile staccarsi dal riscaldamento centralizzato condominiale.
L’art. 1118 del codice civile prevede:
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Quindi, teoricamente, ogni condomino può staccarsi dall’impianto senza dovere chiedere l’autorizzazione, a patto che da tale decisione non derivino:
Ad ogni modo, chi si stacca, è tenuto a contribuire lo stesso al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto centralizzato.
In realtà, pur non essendo obbligatorio chiedere l’autorizzazione, è buona prassi comunicare il fatto all’amministratore, per evitare problemi con gli addebiti delle bollette future.
La Cassazione con l’ordinanza n. 28051/18 del 2/10/2018 ha ribadito che il regolamento di condominio non può prevedere il divieto di distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato, in quanto lesivo di un diritto del proprietario.
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