L'acquisto di una casa rappresenta spesso l'investimento più importante della vita e richiede particolare attenzione nella fase preliminare al rogito notarile. Effettuare i controlli necessari prima della firma definitiva permette di evitare sorprese spiacevoli e tutelare i propri diritti.
Una verifica accurata della documentazione e delle condizioni dell'immobile può infatti prevenire problemi legali e finanziari che potrebbero emergere dopo l'acquisto.
Prima di procedere con il rogito è fondamentale verificare la conformità dell'immobile sia dal punto di vista catastale che urbanistico.
La planimetria catastale deve corrispondere esattamente allo stato di fatto dell'immobile, includendo tutte le modifiche strutturali eventualmente apportate nel tempo. È però importante ricordare che il Catasto ha soltanto funzione fiscale e non certifica la regolarità edilizia: per questo occorre controllare anche la conformità urbanistica attraverso i titoli edilizi rilasciati dal Comune.
Eventuali difformità tra la situazione reale e quella registrata possono comportare la necessità di regolarizzazioni costose o impedire la stipula. È necessario richiedere al venditore una visura catastale aggiornata e verificare che i dati identificativi dell'immobile (foglio, particella, subalterno) corrispondano a quelli indicati nel compromesso. Particolare attenzione va posta alla categoria catastale e alla classe, che influenzano direttamente il calcolo delle imposte di trasferimento.
L'immobile deve essere conforme alle autorizzazioni edilizie rilasciate dal Comune competente. È importante verificare la presenza e la regolarità di tutte le licenze edilizie, i permessi di costruire o le dichiarazioni di inizio attività (DIA/SCIA) che hanno autorizzato la costruzione dell'edificio e le eventuali modifiche successive. La mancanza di conformità edilizia può comportare sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, ordini di demolizione.
Il certificato di agibilità (oggi sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità) rappresenta un documento essenziale che attesta la sicurezza e l'abitabilità dell'immobile. Non è sempre obbligatorio per il rogito, ma la sua presenza garantisce maggiore sicurezza all'acquirente e può essere richiesta, ad esempio, per l’allacciamento delle utenze.
La verifica delle condizioni ipotecarie dell'immobile costituisce uno dei controlli più delicati e importanti. È necessario richiedere una visura ipotecaria ventennale per accertarsi che l'immobile sia libero da ipoteche, pignoramenti, sequestri o altri vincoli che potrebbero compromettere il trasferimento della proprietà.
Il notaio effettuerà comunque questa verifica prima del rogito, ma è consigliabile anticipare il controllo per evitare sorprese dell'ultimo momento. Se dovessero emergere gravami sull'immobile, il venditore dovrà provvedere alla loro cancellazione prima della stipula, presentando la documentazione che attesti l'avvenuto pagamento dei debiti o la rinuncia ai diritti da parte dei creditori.
È opportuno verificare anche la situazione debitoria generale del venditore, specialmente in caso di persone giuridiche o imprese: eventuali procedure concorsuali in corso potrebbero infatti influenzare la validità della vendita.
La richiesta di una visura camerale aggiornata per le società o di una verifica delle pregiudizievoli presso Conservatoria e Tribunale per le persone fisiche fornisce informazioni utili in tal senso.
Negli immobili facenti parte di un condominio è essenziale verificare la regolarità della situazione amministrativa. Il venditore deve fornire:
È importante accertarsi che non vi siano morosità pregresse e che eventuali lavori straordinari approvati dall'assemblea siano stati comunicati e quantificati.
La richiesta di un certificato dell'amministratore condominiale che attesti l'assenza di debiti a carico dell'unità immobiliare rappresenta una garanzia fondamentale. Eventuali spese condominiali non pagate possono infatti essere richieste al nuovo proprietario per l’anno in corso e quello precedente, come stabilito dall’art. 63 disp. att. c.c.
L'attestato di prestazione energetica (APE) è obbligatorio per tutti gli atti di compravendita immobiliare e deve essere consegnato e allegato al rogito notarile. Il documento, che ha validità decennale, deve essere redatto da un tecnico abilitato e contenere informazioni accurate sui consumi energetici dell'immobile.
Nel preliminare di vendita, invece, è sufficiente che l’acquirente dichiari di aver ricevuto le informazioni e copia del documento. È importante verificare che l'APE sia aggiornato e conforme alla normativa vigente, poiché un attestato irregolare o mancante comporta sanzioni amministrative. Inoltre, le informazioni contenute nell'APE permettono di valutare i futuri costi di gestione dell'immobile e l'eventuale necessità di interventi di efficientamento energetico.
Tutti gli impianti presenti nell'immobile (elettrico, idraulico, gas, riscaldamento) devono essere realizzati secondo legge e dotati delle relative certificazioni di conformità (D.M. 37/2008). In mancanza, per gli impianti più datati, possono essere presentate dichiarazioni di rispondenza redatte da tecnici abilitati.
La legge non impone al venditore di consegnare tali certificazioni al rogito, e la loro assenza non invalida l’atto. Tuttavia, è fortemente consigliabile richiederle e prevederne la consegna contrattualmente, per tutelarsi da eventuali costi di adeguamento. Per gli impianti di riscaldamento è obbligatorio il libretto di impianto con i rapporti di controllo dell'efficienza energetica aggiornati.
La verifica della regolarità fiscale dell'immobile richiede particolare attenzione alle imposte comunali. È opportuno accertarsi che il venditore sia in regola con il pagamento dell'IMU e della TARI, anche se questi debiti non si trasferiscono automaticamente all’acquirente, essendo personali del precedente proprietario.
Ciò che può incidere sull’immobile sono eventuali iscrizioni ipotecarie derivanti da mancati pagamenti di tributi o cartelle esattoriali. La richiesta di certificati di regolarità fiscale e la verifica di assenza di gravami presso gli uffici competenti rappresentano quindi una garanzia importante.
L'esecuzione di tutti questi controlli richiede tempo e pianificazione accurata. È consigliabile iniziare le verifiche immediatamente dopo la firma del compromesso, stabilendo nel contratto preliminare tempi congrui per l'esecuzione dei controlli e prevedendo clausole di risoluzione in caso di irregolarità non sanabili.
La collaborazione con professionisti qualificati, come avvocati specializzati in diritto immobiliare e tecnici esperti, può risultare determinante per una verifica completa e accurata. L'investimento in consulenze specialistiche rappresenta spesso una spesa modesta rispetto al valore dell'immobile e ai potenziali rischi evitati.
Un approccio metodico e professionale ai controlli pre-rogito garantisce maggiore serenità nell'acquisto e tutela gli interessi dell'acquirente, permettendo di affrontare con sicurezza uno dei momenti più importanti della vita patrimoniale.
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