Ci deve essere un doppia maggioranza. Se invece vi è una votazione che non rispetti la legge, la delibera condominiale è nulla e i condomini hanno il diritto di non pagare le loro quote relative ai lavori previsti.
Doppia Maggioranza
Innanzitutto cerchiamo di capire quale maggioranza per lavori straordinari e per interventi di manutenzione ordinaria sia necessaria.
Per il raggiungimento della maggioranza in assemblea la legge si basa su due elementi di calcolo:
- il numero dei condomini
- il millesimi di proprietà
In altre parole, le delibera dell’assemblea condominiale è valida quando vi è una doppia maggioranza:
- maggioranza per teste
- maggioranza per millesimi
La maggioranza per teste si basa sul totale dei condomini presenti nel condominio o anche sul numero dei partecipanti all’assemblea.
La maggioranza per millesimi si basa sulle quote millesimali di proprietà che costituiscono il valore dell'immobile.
La legge richiede, a seconda dei casi, una maggioranza per valore di:
- almeno la metà del valore: ossia almeno 500/1000
- almeno 1/3 del valore e cioè il valore di almeno 333,333333/1000 (arrotondata per comodità a 334/1000)
- almeno 2/3 del valore e cioè almeno 666,66666/1000 (arrotondata per comodità con 667/1000)
- unanimità: ossia 1000/1000.
Di solito la maggioranza richiesta in prima convocazione dell’assemblea è diversa rispetto a quella richiesta in seconda convocazione.
Maggioranze in prima e seconda convocazione
Secondo la legge vi sono specifiche maggioranze in base alla tipologia dei lavori. In caso di manutenzione ordinaria serve una maggioranza più bassa rispetto ai lavori straordinari e alle innovazioni.
Vediamo adesso quale maggioranza per lavori straordinari e ordinari, occorre in relazione alla natura dell'intervento.
Innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi: almeno 667/1000
Maggioranza in condomini: metà intervenuti in assemblea + 1
Norma di riferimento: art. 1136 comma 5 Codice civile
Opere ed interventi per migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi: 500/1000
Maggioranza in condomini: metà interv. + 1
Norma di riferimento: art. 1136 comma 4 e art. 1120 comma 2, n. 1 Codice Civile
Opere ed interventi per eliminare le barriere architettoniche (vi rientra anche l’ascensore)
Convocazione:1° e 2°
Maggioranza in millesimi: 500/1000
Maggioranza in condomini: metà interv. + 1
Norma di riferimento: art. 1136 comma 4 e 1120 comma 2, n. 1 Codice Civile
Opere per il contenimento del consumo energetico degli edifici (si consideri anche la voce “Consumo energetico degli edifici”)
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi: 500/1000
Maggioranza in condomini: metà interv. + 1
Norma di riferimento: art. 1136 comma 4 e 1120 comma 2, n. 2 Codice Civile
Realizzazione di parcheggi condominiali destinati al servizio delle unità immobiliari o dell’edificio (si veda anche la voce “Parcheggi”)
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi: 500/1000
Maggioranza in condomini: metà interv. + 1
Norma di riferimento: art. 1136 comma 4 e 1120 comma 2, n. 2 Codice Civile
Opere per produrre energia mediante utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi: 500/1000
Maggioranza in condomini: metà interv. + 1
Norma di riferimento: art. 1136 comma 4 e 1120 comma 2, n. 2 Codice Civile
Realizzazioni di impianti di videosorveglianza
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi: 500/1000
Maggioranza in condomini: metà interv. + 1
Norma di riferimento: art 1122 ter Codice Civile
Innovazione gravosa o voluttuaria
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi: almeno 667/1000
Maggioranza in condomini: metà interv. + 1
Norma di riferimento: art. 1136 comma 5 Codice Civile
Innovazioni che possono alterare il decoro rendendo alcune parti inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi: 1000/1000
Maggioranza in condomini: tutti
Norma di riferimento: art. 1120 comma 4 Codice Civile
Ricostruzione dell’edificio per perimento inferiore ai 3/4
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi: 500/1000
Maggioranza in condomini: metà interv. + 1
Norma di riferimento: art. 1136 comma 4 Codice Civile
Ricostruzione dell’edificio per perimento superiore ai 3/4
Convocazione: 1° e 2°
Maggioranza in millesimi: 1000/1000
Maggioranza in condomini: tutti
Norma di riferimento: art. 1128 comma 1 Codice Civile
Lavori senza delibera
Esistono dei casi particolari per cui l'amministratore di condominio decida di procedere con i lavori senza coinvolgere i condomini in assemblea, cioè senza che si verifichi una votazione e, di conseguenza, senza che vi sia una maggioranza.
Succede per lavori di manutenzione o riparazione particolarmente urgenti e gravi che possono mettere a repentaglio la sicurezza di chi vive all'interno del palazzo o che possono causare danni irreparabili al condominio. Esempio tipico può essere il tetto scoperchiato da un temporale o da una grandinata in estate.
I lavori eseguiti dovranno poi essere votati dall'assemblea: se non approvano l'esborso di denaro, l'amministratore non otterrà alcun rimborso a meno di decisioni del giudice. Se il lavoro da svolgere è frazionabile, l'amministratore deve limitarsi ad effettuare quelli indispensabili, rimettendo alla votazione dei condomini la restante parte.
Il codice civile sostiene che anche un condomino può agire in questo senso. In casi particolarmente urgenti può intervenire nel mettere in sicurezza le parti comuni ottenendo poi un rimborso delle spese sostenute.
