Chi ha la possibilità di affittare un appartamento, per potere avere delle entrate economica, ovviamente ha tutte le intenzioni di individuare un contratto conveniente, per pagare meno tasse possibili.
Affittare con un contratto concordato potrebbe essere l’alternativa migliore, anche se non permette di trattare in merito al prezzo, dato che questo è stabilito da precisi accordi fatti a livello territoriale dalle associazioni di categoria.
Vediamo, quindi, di analizzare nelle righe seguenti come funziona questa tipologia contrattuale e quali sono effettivamente i vantaggi sia per il conduttore che per il locatore.
Cos’è il contratto d’affitto a canone concordato?
Nel nostro Paese oltra al classico contratto di locazione ordinario, nel quale il canone viene pattuito liberamente dalle parti, è possibile optare anche per una modalità diversa, per certi versi più vantaggiosa. Stiamo parlando dell’affitto a canone concordato per immobili ad uso abitativo.
In sostanza conduttore e locatore non possono pattuire il canone mensile, dato che si devono affidare a quanto stabilito dalle associazioni di categoria territoriali. In compenso possono però ottenere diversi vantaggi di natura fiscale.
Anche la durata è diversa. Nei contratti ordinari la legge prevede una durata di 4 anni, rinnovabili per altri 4, il classico 4+4. Con il canone concordato, invece, le parti si obbligano per minor tempo, ovvero per 3+2 anni.
Se si tratta di contratti transitori, però, le regole cambiano, infatti la durata va da uno a 18 mesi, o da 6 mesi a 3 anni quando sono coinvolti studenti universitari.
Il vincolo che caratterizza questa tipologia contrattuale risiede nel fatto che il proprietario non può scegliere liberamente a quale prezzo affittare il proprio appartamento, ma deve tenere in considerazione un determinato range di prezzo fissato in un accordo territoriale, tra le varie associazioni.
Nel calcolo si deve tenere in considerazione la superficie calpestabile dello stesso, e la presenza di elementi accessori quali il balcone, l’ascensore, la portineria, ecc.
Per essere valido deve essere confermato dalle associazioni rappresentative di categoria. In caso contrario non è possibile ottenere le agevolazioni fiscali previste, come ha ribadito l’Agenzia delle Entrate.
Lo scopo è quello di certificare che il contenuto del contratto di locazione con canone concordato sia conforme a quanto stabilito negli accordi territoriali.
Le caratteristiche
Il canone concordato è previsto dalla legge n. 31/1998, infatti l’art. 2 comma 3 sottolinea che:
Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori
In sostanza il proprietario e l’inquilino devono rispettare quanto stabilito dalle organizzazioni e devono ottenere una validazione del contratto per potere usufruire dei benefici previsti per legge.
Possiamo dire quindi, che il legislatore ha deciso di premiare i soggetti che scelgono di prestare alle indicazioni di specifiche associazioni.
Chi, invece, vuole procedere in modo del tutto discrezionale, ha la possibilità di farlo, senza poi usufruire di benefici particolari, se non quelli collegati alla cedolare secca.
Come abbiamo anticipato, inoltre, è necessario considerare anche la durata fissata per legge, ovvero 3+2 anni. Nel caso le parti volessero rinnovare il contratto a condizioni differenti, è indispensabile procedere con la rinuncia del rinnovo, comunicando la decisione almeno sei mesi prima della scadenza, e procedendo poi con la sottoscrizione di un nuovo accordo.
In mancanza di comunicazioni il rinnovo avviene tacitamente alle stesse condizioni pattuite inizialmente.
In sostanza, in un contratto di locazione a canone concordato si deve considerare:
- la durata è triennale con la possibilità di rinnovo per altri due anni. In caso di contratti transitori, cioè destinati a chi deve trasferirsi per un breve periodo di tempo essa va da un mese a 18 mesi. Per gli studenti universitari, invece, varia da 6 mesi a 3 anni.
- è possibile optare per il canone concordato in qualsiasi comune d’Italia e non sono nei comuni ad alta densità abitativa
- prima di sottoscrivere l’accordo è indispensabile verificare l’esistenza di accordi territoriali stipulati tra le associazioni dei proprietari e quelle di conduttori. In genere essi sono scaricabili dai siti web dei Comuni. Se non esiste alcun accordo specifico è possibile fare riferimento a quelli sottoscritti nei comuni vicini, con una popolazione simile
- nei modelli a disposizioni sono indicate le regole per potere calcolare il canone, tenendo in considerazioni diverse variabili.
- la sottoscrizione deve avvenire con l’assistenza delle associazioni, o almeno con una attestazione di validità delle stesse, per essere valida a tutti gli effetti.In modo particolare, senza l’attestazione di conformità non è possibile ottenere le agevolazioni fiscali.
- è necessario effettuare la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni
Le agevolazioni fiscali
Fino ad ora abbiamo detto che con questa tipologia contrattuale è possibile ottenere dei benefici fiscali, ma quali sono esattamente?
I vantaggi più considerevoli riguardano i proprietari degli immobili, che devono pagare le tasse pari al 2% calcolate sul 70% del canone annuo e non sul 100%. L’imposta di registro, di norma viene pagata a metà tra i due soggetti, quindi i benefici riguardano anche gli inquilini.
Vantaggi per il proprietario
L’imponibile da tassare viene decurtato del 30% soltanto se il contratto è sottoscritto per un immobile ubicato in uno dei comuni ad alta tensione abitativa o a favore di studenti universitari.
Se si opta per la cedolare secca, viene applicato sull’intero canone l’aliquota del 10%, dato che si sceglie di tassare la cifra senza sommarla agli altri redditi percepiti.
Se il comune non è ad alta tensione abitativa, però, l’aliquota della cedolare secca è del 21% come per i contratti di locazione a canone libero.
C’è anche una riduzione dell’aliquota Imu e Tasi pari al 25%.
Vantaggi per l’inquilino
Gli inquilini hanno, innanzitutto, la possibilità di pagare una cifra ridotta rispetto al normale. Inoltre, ci può essere una maggiore detrazione Irpef sul totale degli affitti pagati se si tratta dell’abitazione principale.
