Il decoro architettonico si riferisce all’estetica di un condominio, cioè un aspetto immateriale in grado di elevare o diminuire il valore dell’immobile. Ma chi decide le modifiche da apportare? E’ necessario chiedere il permesso? Cosa succede in caso di violazione?
L’aspetto estetico di un palazzo ha un grande valore, per questo motivo i condomini devono rispettare le regole stabilite dall’assemblea in merito alla possibilità o meno di fare delle modifiche significative.
E’ possibile notare, infatti, che i vari spazi abitativi risultano essere omogenei visti dall’esterno. Banalmente le tende da sole poste nei terrazzi sono tutte dello stesso colore, per evitare che possa apparire come disordinato o poco curato.
Ma esattamente entro quali limiti può agire un proprietario di un immobile situato in un palazzo? Deve sempre chiedere il permesso prima di effettuare delle modifiche?
Nelle righe seguenti analizzeremo l’argomento cercando di fornire consigli utili a chi vuole capire come può intervenire per personalizzare il proprio appartamento, anche nella parte esterna.
L’aspetto estetico di un edificio, ovvero il cosiddetto decoro architettonico, viene tutelato dalla legge. Si tratta, però, di un bene immateriale, difficilmente quantificabile, o determinabile a priori, e quindi non è di facile comprensione.
Ad ogni modo lo scopo è quello di preservare “l’immagine” esteriore di un condominio, utile anche per stabilire un maggiore o minore valore economico dello stesso.
Il riferimento normativo è dato dall’art. 1120 del codice civile, che afferma quanto segue:
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino
Con altre parole possiamo dire che l’estetica stessa è un bene da proteggere, quindi un ostacolo per la realizzazione di opere in grado di modificarne l’aspetto.
Va precisato comunque, che, con il Decreto Legislativo n. 32 del 18 aprile 2019 ha disposto che gli interventi possono essere effettuati se approvati dalla maggioranza dei condomini, che deve rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio.
Ma cosa si intende esattamente per decoro architettonico?
La Cassazione ha fornito una risposta in merito, con la sentenza n. 581/2007, con la quale ha stabilito che con tale concetto si fa riferimento all’insieme degli elementi murari, ma anche fregi e motivi estetici in grado di essere determinanti per l’armonia del palazzo, anche se non particolarmente pregiati.Tutti i lavori e le modifiche che comportano un cambiamento di tale armonia sono vietati, generalmente.
Ad esempio se tutte le tende da sole sono verdi, un condominio non può decidere in modo arbitrario di metterne una rossa.
Il confine tra ciò che è concesso e ciò che viene proibito, comunque, non è di facile determinazione, dato che il valore non può essere misurato in modo assoluto, ma in relazione alle caratteristiche specifiche di un singolo palazzo.
Le norme in materia, infatti, hanno lasciato un ampio raggio d’azione, con lo scopo di proteggere la dignità estetica dei singoli fabbricati, aventi caratteristiche e peculiarità diverse.
Come abbiamo accennato sopra, nel codice civile non si fa riferimento a una descrizione specifica di decoro architettonico, ma viene semplicemente evidenziato che non è possibile alterarlo.
A differenza di beni destinati all’utilizzo comune, che possono essere dismessi una volta cessato il vincolo di destinazione, l’estetica del palazzo non è qualcosa si cedibile, in quanto strettamente legato alla struttura stessa dell’edificio.
La giurisprudenza, comunque, si è espressa spesso in merito, per cercare di chiarire e definire al meglio il concetto, in particolare la Cassazione ha ribadito che il decoro:
risulta dall'insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono alle varie parti dell'edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una determinata fisionomia, unitaria ed armonica
In genere si tratta di scelte effettuate da chi ha costruito l’edificio, nell’ottica di rendere l’immobile più apprezzabile.
Non si tratta comunque di una prerogativa esclusiva dei palazzi storici o connotati da un determinato pregio artistico, ma di tutti i condomini nei quali è possibile individuare una armonia estetica e quindi la necessità di mantenere inalterata l'immagine esterna.
Sebbene nella maggior parte dei casi di fa riferimento all’estetica “esterna” di un edificio, si tratta di un concetto che può essere utile anche per mantenere un linea interna specifica. Ad esempio le scale, i pianerottoli e in genere tutto ciò che può connotare esteticamente un palazzo.
Nel paragrafo precedente abbiamo descritto come viene tutelato l'aspetto estetico di un edifico, ma chi può decidere in merito ad alcune modifiche da apportare? Il singolo condomino può scegliere liberamente come ristrutturare o “abbellire” il proprio terrazzo, balcone o finestra?
La situazione non sembra essere molto chiara e spesso le persona si chiedono come mai ad alcuni viene concesso il permesso di agire liberamente, mentre ad altri viene impedito. Proviamo a vedere cosa prevede il diritto italiano in merito.
Per potere trasformare le linee di uno stabile, è necessario ottenere un certo quorum. L’art. 1120 del codice civile, infatti, vieta le cosiddette “innovazioni” che possano creare un pregiudizio all’interno palazzo, per quanto possano essere migliorative. L’alterazione dell’armonia e quindi del decoro architettonico non sono consentite, per evitare che l’intero edificio possa perdere di valore.
Ad ogni modo le innovazioni, per essere considerate valide dovrebbero essere votate dalla maggioranza dei partecipanti all’assemblea, che devono rappresentare almeno i due terzi del valore dell’edificio, ma non è sempre sufficiente. In alcuni casi per potere effettuare delle modifiche sostanziali, si deve richiedere una votazione unanime da parte di tutti i partecipanti alla vita di condominio. Ad esempio se un soggetto intendere chiudere il proprio balcone, deve ottenere il voto favorevole di tutti, per potere proseguire regolarmente con i lavori.
Come abbiamo visto, non è semplice valutare cosa è concesso o meno quando si parla di rispettare un bene immateriale con l’estetica di un palazzo. Il decoro architettonico, quindi, può essere messo a repentaglio in vario modo, se va a ledere l’armonia stilistica dell’edificio.
A tal proposito, comunque, la Cassazione si è espressa recentemente con la sentenza n. 10583/2019, sottolineando che se il decoro architettonico è già stato violato in passato senza alcuna opposizione, non possono essere ritenute illegittime nuove azioni simili.
Nella maggior parte dei casi viene considerata una violazione, qualsiasi cambiamento volto a modificare le parti comuni, danneggiando l’estetica del condominio e mutando l’armonia stilistica.
Le opere, quindi, possono venire contestate, e ci possono essere delle ripercussioni negative per il proprietario che ha deciso di non rispettare le norme di riferimento.
Il nostro consiglio è quello di informarsi prima di agire in modo sconsiderato, facendo una specifica richiesta durante un’assemblea condominiale, parlando con l’amministratore di condominio, o rivolgendosi ad un esperto del settore, ad esempio un avvocato civilista.
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