La vendita di un bene di proprietà è un'eventualità che può configurare per il proprietario la necessità di delegare a terzi le incombenze legate a quest'atto. La legge regola e definisce le modalità per attuare correttamente questo passaggio.
Ci troviamo nella necessità di portare a termine la vendita di un bene di nostra proprietà: un immobile, un'auto, un terreno, ad esempio. Al contempo, non siamo nelle condizioni di poter presenziare direttamente. Che fare, dunque, in simili circostanze?
Ci viene incontro la legge, che disciplina l'istituto della procura come strumento per sancire la possibilità conferita ad un soggetto di agire in nome e per nostro conto.
La procura si colloca all'interno del più ampio contesto giuridico della rappresentanza - definita attraverso gli articoli 1387 e seguenti del Codice Civile - per la quale una serie di atti posti in essere da un soggetto (rappresentante) ricadono nella sfera giuridica di un altro soggetto (rappresentato). La rappresentanza può essere disposta per legge - tipico il caso del soggetto minore, rappresentato da un genitore - oppure può sussistere su base volontaria. In tale circostanza vi è una esplicita manifestazione di volontà da parte del rappresentato a delegare appunto il rappresentante nel compimento di determinati atti.
Esistono tuttavia forme diverse di procura che risulta necessario distinguere in via preliminare al fine di comprendere quale possa essere la tipologia più conforme alle nostre esigenze.
La procura generale è una forma di delega che ha per oggetto un numero indeterminato di atti mentre, come suggerisce il nome, la procura speciale si applica ad un atto specifico e a tutte quelle azioni necessarie alla sua realizzazione.
Appare evidente come la procura generale conferisca un potere di azione più vasto al rappresentante. La procura generale viene più frequentemente posta in essere per atti di ordinaria amministrazione: si pensi per esempio al caso di un genitore anziano che, a causa di problemi di salute, delega il proprio figlio per tutta una serie di operazioni "ordinarie" quali il ritiro di raccomandate, azioni di ordinaria gestione dei conti correnti, ecc... Potremmo descriverla come una modalità per consentire ad una persona designata di nostra fiducia, di gestire tutta una serie di incombenze legate alla nostra quotidianità che, per qualche ragione, noi non abbiamo la possibilità di gestire.
La procura speciale viene più spesso adottata dinnanzi ad uno specifico affare con carattere per così dire "straordinario" come, ad esempio, la vendita di un bene di proprietà. Il concetto di "straordinario" non deve tuttavia fuorviare: tanto la procura generale quanto quella speciale non possono essere adottate per delegare all'esecuzione di atti cosiddetti personalissimi, quali il testamento.
Ai fini della vendita, risulta necessario approfondire le caratteristiche di questa forma di rappresentanza in quanto, rispetto alla procura generale, vi sono dei vincoli da osservare.
Come già accennato, essa attiene ad un atto specifico. In genere, affinché quest'atto possa essere finalizzato, sono necessari tutta una serie di atti cosiddetti "strumentali", in quanto costituiscono appunto delle tappe obbligate per il raggiungimento dello scopo. Il soggetto nominato rappresentante deve dunque limitare il proprio raggio d'azione all'atto che è stato delegato a finalizzare ed alla serie di atti strumentali indispensabili. Le sue possibilità devono rimanere all'interno di questi confini. Qualora il rappresentante eccedesse, superando i confini stabiliti e ponendo in essere azioni non previste dalla procura, il suo operato verrebbe considerato inefficace (falsus procurator), salvo il ricorso, da parte del rappresentato, ad una ratifica (artt. 1398 e 1399 c.c.)
La procura va altresì distinta dalla fattispecie del mandato (art. 1703 c.c.), anche se spesso si tende a confondere o sovrapporre le due terminologie.
Bisogna infatti sapere che per "mandato" si intende un vero e proprio contratto fra le parti dove il mandatario sottoscrive l'onere di compiere uno o più atti giuridici in nome del mandante. Il mandato può essere con rappresentanza, se gli effetti giuridici degli atti compiuti dal mandatario ricadono direttamente in capo al mandante, oppure senza rappresentanza, laddove gli effetti giuridici cadranno in capo al mandatario il quale, tramite un nuovo negozio, trasferirà tali effetti sul mandante.
In sintesi, il mandato è un contratto in forma libera, bilaterale o plurilaterale (tutte le parti coinvolte devono sottoscrivere il contratto), tendenzialmente a titolo oneroso.
Diversamente la procura è un negozio (non un contratto) ed è unilaterale (1324 c.c.) e recettizia (artt. 1334, 1335 c.c.), poiché un soggetto delega unilateralmente un altro soggetto, conferendogli il potere di rappresentanza. Soprattutto, non si tratta di un negozio in forma libera: esso deve necessariamente assumere la medesima forma dell'atto per il quale viene conferita (tipico caso, l'acquisto di un immobile, dove la procura andrà conferita con atto pubblico). Come recita l'art. 1392 del Codice Civile "la procura non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere".
Vediamo ora in concreto cosa implica il ricorso ad una procura in fase di vendita.
Solitamente la procura speciale viene adottata per operazioni di vendita di beni di un certo valore, come abitazioni o terreni. In considerazione del fatto che queste tipologie di compravendita implicano l'intervento di un notaio, e tenuto conto che questa forma di procura deve assumere la medesima forma dell'atto per il quale viene delegato il rappresentante, ne consegue che anche per delegare un soggetto ad effettuare la vendita di un bene di nostra proprietà rientrante in questa categoria di beni, è necessario che questa volontà sia registrata dinnanzi ad un notaio. Una volta individuato colui il quale rivestirà il ruolo di rappresentante, occorre contattare un notaio, che fungerà da garante per lo scritto. Dal momento in cui la procura viene consegnata al procuratore, quest'ultimo avrà il potere di porre in essere tutti gli atti per i quali è stato delegato dal rappresentato.
Un caso molto frequente per il quale si ricorre al conferimento di una procura è la vendita di un immobile: una situazione non rara è quella in cui il proprietario dell'immobile si trova all'estero ed è dunque impossibilitato a presentarsi fisicamente il giorno del rogito, indicando, tramite scritto autenticato da un notaio, un rappresentante autorizzato a finalizzare la vendita per suo conto.
Proprio in virtù della specificità degli atti che il rappresentante delegato è autorizzato a compiere, sarà il proprietario a stabilire se conferire una procura a vendere ed incassare - e dunque autorizzerà il delegato ad incassare l'assegno derivante dalla vendita - oppure la sola procura a vendere, e dunque l'assegno sarà intestato direttamente al proprietario del bene, unico soggetto a poterlo incassare.
Per quanto concerne altre tipologie di beni (auto, moto, terreni di proprietà), si configurano meccanismi simili: sarà necessaria una procura scritta, autenticata da un notaio, ed il rappresentante potrà agire solo entro i confini degli atti per i quali ha ricevuto autorizzazione, inclusi gli atti strumentali necessari (ad esempio, l'incontro con i potenziali acquirenti per mostrare il bene in vendita).
In quanto atto unilaterale, la procura speciale risulta essere revocabile. Si è già detto di come le azioni intraprese dal rappresentante vengano invalidate ogniqualvolta si possa provare che tali azioni hanno trasceso i limiti stabiliti dalla procura. Sostanzialmente, quando viene in qualche modo a decadere la fiducia riposta nel rappresentante.
Affinché la revoca risulti efficace, è fondamentale informare tutti gli attori coinvolti. Naturalmente il rappresentante in primis, ma anche coloro che interagiscono con il rappresentante per questioni relative agli atti che egli era stato autorizzato a compiere. Tale necessità viene esplicitata nell'art. 1396 del c.c.
Vi sono però alcuni specifici casi in cui la procura speciale non risulta automaticamente revocabile:
La corretta modalità per porre in essere una revoca, consiste nel recarsi dal notaio con copia del documento di procura per ufficializzare la decisione. Bisogna inoltre trasmettere l'annullamento eseguito al procuratore revocato ed al notaio depositario della procura precedentemente effettuata.
Fonti Normative:
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