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Condominio: che cos'è?

Il condominio è un istituto relativamente giovane che viene disciplinato in maniera sistematica solo nel codice del 1942. Le norme che lo disciplinano si trovano nel Libro III del Codice Civile e riguardano principalmente i temi della proprietà e della comunione.  Ne consegue che non sia altro che una particolare forma di comunione su di un bene immobile

Per la diversa conformazione dei diritti di proprietà dei singoli rispetto al bene immobile, si può affermare che il condominio sia una forma peculiare di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune.

Tipologie di condominio

Vi sono diverse tipologie la cui individuazione è stata spesso oggetto dell'evoluzione urbanistico-edilizia degli ultimi anni. I vari tipi di condominio, che si discostano da quello classico, possono contare su una base legislativa specifica. Ad esempio, nell'art.1139 del c.c. si fa riferimento quello minimo mentre nell'art.1123 del c.c. che regola la ripartizione delle spese, si fa riferimento a quello parziale. Possono essere individuate tre tipologie principali:

  • condominio classico: in qualsiasi edificio in cui vi siano parti in comune tra almeno due proprietari;
  • condominio minimo: per rientrare nella definizione è sufficiente la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell'immobile, definiti ai fini di legge "condomini";
  • condominio verticale e orizzontale: può svilupparsi tanto in senso verticale quanto in senso orizzontale;
  • condominio parziale: edificio con due scale, due ascensori o delle parti che servono soltanto alcuni residenti e quindi non possono essere riconosciute come parti in condivisione con tutti i condomini;
  • supercondominio: composto da più edifici condominiali legati tra loro da beni o servizi comuni.

La riforma del condominio

L'intera normativa condominiale è stata rivisitata e aggiornata dal legislatore per rispondere alla costante crescita dei contenziosi inerenti la materia in oggetto. Sono stati raccolti tutti gli spunti. di legittimità e di merito, emersi dalla giurisprudenza che si è formata sul tema nel tempo. Formazione importante per far fronte al fabbisogno di tutela giudiziaria.

Il 20 novembre 2012, la Commissione Giustizia del Senato della Repubblica ha approvato il testo definitivo della riforma del Condominio: un insieme di articoli che hanno integrato ed aggiornato un ambito giuridico che ha guadagnato e continua a riscuotere sempre più attenzione da parte degli operatori. Con il nuovo testo della legge 11 dicembre 2012 n. 220 ("Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici") il legislatore è intervenuto incisivamente su tutta la materia, revisionando alcuni degli articoli più importanti e aggiungendone altri.