In Italia si sente parlare molto spesso di abusi edilizi, ma non sempre si hanno le idee chiare in merito alle caratteristiche di questo reato, purtroppo molto diffuso nel nostro Paese.
Innanzitutto va detto che non contano le dimensioni dell’opera o le intenzioni del responsabile quanto il fatto di non avere seguito quanto previsto dalla legge. Detto ciò anche un proprietario che esegue i lavori in modo scorretto, secondo le indicazioni dell’ingegnere o dell’ufficio tecnico del Comune è considerato colpevole.
Le conseguenze sono una condanna penale e sanzione amministrativa, ovvero la demolizione dell’opera. Va considerato però che il processo penale si prescrive in 5 anni, mentre l’ordine per la demolizione non ha una scadenza.
Ad ogni modo è possibile mettersi in regola con la cosiddetta sanatoria.
Ma, facciamo un passo indietro, cercando di analizzare nel dettaglio i vari aspetti di questa particolare contravvenzione.
Cosa sono gli abusi edilizi?
Gli abusi edilizi si riferiscono a opere abusive, cioè costruite senza avere ottenuto il permesso. Si tratta di un reato, ma anche di un illecito amministrativo.
Nel diritto penale, ad ogni modo, vige la prescrizione dopo un certo periodo, mentre il Comune può ordinare la demolizione, la sanzione amministrativa, in qualsiasi momento.
Non è possibile, quindi, effettuare interventi sul territorio senza ottenere preventivamente un’autorizzazione specifica, oppure svolgere i lavori in modo difforme a quanto previsto nel permesso concesso dall’autorità comunale.
Perciò rientrano in tale casistica anche le costruzioni di fatto diverse, per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione rispetto a quanto pattuito e indicato nella concessione. Può accadere ad esempio che i volumi vadano oltre a quanto stabilito.
Ad ogni modo si tratta di un reato contravvenzionale, ovvero meno grave rispetto ai delitti, quindi anche le pene saranno più lievi. E’ anche a forma libera, dato che un’opera può essere abusiva in moltissimi modi differenti.
Come sono puniti gli abusi edilizi?
Secondo la legge gli abusi edilizi sono puniti con l’arresto o con l’ammenda. Se il fatto non costituisce una fattispecie più grave, viene punito nei seguenti modi:
- sanzione fino a 10.329 euro per non avere rispettato le norme, le modalità esecutive, i regolamenti edilizi e gli strumenti urbanistici
- reclusione fino a 2 anni e multa da 5.164 a 51.645 euro se i lavori sono stati eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità rispetto ad esso, ma anche in caso di prosecuzione dei lavoro dopo l’ordine di sospensione
- arresto fino a 2 anni ed ammenda da 15.493 a 51.645 euro per lottizzazione abusiva di terreni, o interventi in zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale
Ad ogni modo l’abuso si prescrive:
- in 4 anni dal compimento della contravvenzione, se non ci sono stati atti interruttivi della prescrizione
- in 5 anni se c’è stato un atto interruttivo come un decreto di citazione a giudizio, richiesta di archiviazione
Come abbiamo detto, comunque, gli abusi edilizi costituiscono anche un illecito amministrativo che può determinare la demolizione dell’opera. Questa sanzione non scade mai.
Ciò significa che, ogni volta che viene riscontrata una anomalia, è sempre possibile procedere con l’ordinanza per demolire l’opera.
Abusi edilizi e sanatoria
Fino ad ora abbiamo elencato come vengono puniti gli abusi edilizi, ciò che non abbiamo detto è che il responsabile è il proprietario dell’opera, ovvero chi ha delegato i lavori.
La responsabilità non può essere di chi ha comprato l’immobile in un secondo momento, che non ha contribuito all’irregolarità.
In ogni caso, è possibile evitare la condanna penale e la demolizione con una richiesta di sanatoria, a patto che l’opera sia conforme allo strumento urbanistico locale in vigore al momento della realizzazione dell’abuso, e a quello in vigore al momento della richiesta.
In genere non viene demolito il piccolo abuso edilizio, ovvero quello che non ha un grosso impatto ambientale. In una situazione di questo tipo il proprietario deve pagare solamente la sanzione pecuniaria.
Ciò avviene perché demolire l’edificio sarebbe un provvedimento sproporzionato, e andrebbe a ledere il diritto all’abitazione, tutelato dalla nostra costituzione.
Inoltre essa si può evitare ottenendo una dichiarazione di pubblica utilità dell’opera e quando la sanatoria non è stata ancora approvata ma vi sono valide ragioni per ritenere che lo sarà.
Si può vendere una casa con abusi edilizi?
Chi intende vendere una casa deve sempre comunicare alla controparte la presenza di eventuali abusi edilizi. Infatti se questi vengono menzionati nel contratto, tutto si svolge correttamente.
Se, invece, l’acquirente nota le irregolarità dopo avere firmato il compromesso, può rifiutare di sottoscrivere il contratto definitivo, se non c’è stata la sanatoria.
Infine, se viene firmato il rogito notarile e l’acquirente si accorge solo in un successivo momento dell’abuso può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
In tal caso, anche il notaio e l’agenzia immobiliare sono considerati responsabili, dato che rientra tra i loro doveri informare il compratore in merito ad eventuali irregolarità.
Una recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione ha spiegato che non si può vendere un immobile costruito in completa assenza di un titolo edilizio. In tal caso la vendita è assolutamente nulla.
La compravendita, però, è valida se la costruzione è stata realizzata in modo difforme alla licenza regolarmente rilasciata. Si tratta di una differenza solo apparentemente poco rilevante, dato che nel caso in cui il permesso di costruire sia menzionato sull’atto di vendita, l’acquirente ha la possibilità di tutelarsi dal cattivo acquisto.
In altre parole è compito del soggetto effettuare le opportune verifiche per capire se tutto è stato fatto secondo le norme.
Pertanto in presenza di una dichiarazione del venditore sugli estremipermesso edilizio effettivamente esistente, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.
