L'acquisto di un immobile rappresenta uno degli investimenti più significativi nella vita di una persona. Tuttavia, la scoperta di abusi edilizi successiva alla stipula del contratto può trasformare questo importante passo in un vero e proprio incubo giuridico ed economico. La normativa italiana, disciplinata principalmente dal D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia), prevede conseguenze rilevanti per chi acquisisce consapevolmente o inconsapevolmente un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico-edilizio.
L'abuso edilizio si configura quando vengono realizzate opere in assenza dei necessari titoli abilitativi o in difformità rispetto a questi. Il Testo Unico dell'Edilizia distingue diverse tipologie di irregolarità:
È importante sottolineare che non tutti gli abusi hanno lo stesso peso giuridico: alcune irregolarità di minima entità (come piccole modifiche interne non dichiarate) possono essere regolarizzate più facilmente, mentre altri abusi gravi, come la costruzione di un intero edificio senza permesso, sono considerati illeciti insanabili.
L'abuso edilizio è quindi un illecito che può avere conseguenze sia amministrative che penali. La giurisprudenza ha chiarito che le responsabilità non ricadono solo su chi ha materialmente realizzato le opere, ma che anche il nuovo proprietario può subire le conseguenze amministrative (es. ordinanza di demolizione), indipendentemente dalla sua buona fede. Diverso è il piano penale: la responsabilità penale è personale e non si trasferisce automaticamente al nuovo proprietario, che ne risponde solo se ha partecipato o contribuito all’abuso con dolo o colpa.
Un altro punto cruciale è che la disciplina dell’edilizia non è solo nazionale. Accanto al Testo Unico, infatti, ogni Regione e ogni Comune possono stabilire regole specifiche in materia urbanistica ed edilizia.
Questo significa che due immobili, situati a pochi chilometri di distanza ma in Comuni diversi, possono essere soggetti a vincoli e autorizzazioni differenti. Ancora di più se l’edificio ricade in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico, ambientale o storico-artistico: in questi casi, prima di qualsiasi intervento occorrono permessi ulteriori e le possibilità di sanatoria sono molto più limitate.
Per questo, non basta guardare solo al DPR 380/2001: è indispensabile verificare anche i regolamenti edilizi comunali e i piani urbanistici locali.
Chi acquista un immobile con abusi edilizi si espone a conseguenze di diversa natura, che vanno dalle sanzioni amministrative agli effetti penali.
Dal punto di vista amministrativo:
Esempio: se un precedente proprietario ha realizzato una veranda chiusa senza autorizzazione, l’acquirente rischia di vedersi notificare un ordine di demolizione o, in alternativa, il pagamento di una pesante sanzione economica.
L’art. 44 del DPR 380/2001 prevede sanzioni penali per le ipotesi più gravi, come:
Le pene vanno dall’ammenda (che può superare i 50.000 euro) fino all’arresto fino a 2 anni, a seconda della gravità del fatto.
Va però chiarito che la responsabilità penale è personale: l’acquirente non diventa automaticamente colpevole del reato commesso dal venditore. Risponde penalmente solo se ha avuto un ruolo nella realizzazione o nella prosecuzione dell’abuso, o se ha posto in essere comportamenti omissivi o dolosi, come continuare i lavori abusivi o impedire la demolizione già ordinata.
Esempio: chi compra una casa con un piano costruito senza permesso non rischia, di per sé, la condanna penale se l’abuso è stato realizzato da altri anni prima; tuttavia, se continua i lavori o utilizza l’immobile aggravando l’abuso, può diventare perseguibile.
Un aspetto che spesso genera confusione riguarda la prescrizione. Molti pensano, infatti, che col passare del tempo un abuso edilizio “si estingua” automaticamente, ma non è così semplice.
Sul piano penale, i reati edilizi previsti dall’art. 44 del DPR 380/2001 (come la costruzione senza permesso o in totale difformità) seguono le regole generali del codice penale e si prescrivono normalmente in cinque anni. Questo significa che, trascorso quel periodo senza che il processo arrivi a sentenza definitiva, il reato non è più perseguibile.
Diverso è il discorso per le sanzioni amministrative: ordinanze di demolizione e ordini di ripristino non “scadono” con il tempo. Anche a distanza di decenni il Comune può ordinare la demolizione di un’opera abusiva, e il proprietario – anche se acquirente successivo e in buona fede – è obbligato a eseguire o a subirne le conseguenze economiche.
In pratica: mentre la responsabilità penale si estingue con la prescrizione, quella amministrativa può restare pendente molto a lungo.
La presenza di abusi edilizi non comporta automaticamente la nullità del contratto di compravendita, purché l'immobile mantenga la sua funzionalità e destinazione d'uso. Tuttavia, l'acquirente può invocare diverse tutele giuridiche, tra cui il risarcimento del danno per vizi della cosa venduta, la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore o la riduzione del prezzo. Nei casi più gravi, quando l’abuso rende l’immobile del tutto inidoneo all’uso pattuito, non è escluso che possa configurarsi la nullità dell’atto.
Può accadere che chi ha acquistato un fabbricato venga a conoscenza, solo in un secondo momento, del fatto che il suddetto immobile è, in tutto o in parte, abusivo dal punto di vista urbanistico-edilizio. In questi casi, assume particolare rilevanza il comportamento del venditore: se ha taciuto consapevolmente l'esistenza degli abusi, si configura dolo contrattuale con conseguente diritto dell'acquirente al risarcimento integrale del danno subito.
Alla luce di tutto questo, chi vuole comprare casa dovrebbe fare alcune verifiche preliminari, spesso chiamate due diligence immobiliare. Si tratta di controlli tecnici e documentali che consentono di accertare se l’immobile sia effettivamente conforme dal punto di vista urbanistico ed edilizio.
I passi fondamentali sono:
Questi controlli, che possono sembrare un costo aggiuntivo prima dell’acquisto, sono in realtà un investimento che permette di evitare cause legali, demolizioni e spese molto più ingenti in futuro.
Fortunatamente, non tutti gli abusi edilizi sono insanabili. Il procedimento di sanatoria, disciplinato dagli artt. 36 e 37 del D.P.R. 380/2001, consente di regolarizzare alcune tipologie di difformità mediante il pagamento di specifiche sanzioni pecuniarie e la presentazione di idonea documentazione tecnica.
Con la pubblicazione della Legge 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024, è stato introdotto il cosiddetto “Decreto Salva Casa”, che ha ampliato i casi di edilizia libera, semplificato alcune procedure e ridotto le sanzioni pecuniarie per il rilascio del permesso e per la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria. Il procedimento richiede che le opere risultino conformi alla normativa urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e, in linea generale, anche rispetto alle norme in vigore al tempo della loro realizzazione, salvo specifiche eccezioni.
Tuttavia, è fondamentale valutare attentamente la convenienza economica dell'operazione, considerando non solo i costi della sanatoria (che possono variare significativamente in base al tipo e all'entità dell'abuso), ma anche i tempi spesso lunghi del procedimento amministrativo e l'incertezza dell'esito finale. In caso di diniego della sanatoria, infatti, l'ordinanza di demolizione diventa definitiva, con conseguenze economiche devastanti per il proprietario.
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