Cos’è la cedolare secca?
La cedolare secca è un sistema di tassazione più favorevole rispetto a quello normale, e consente ai proprietari che sottoscrivono dei contratti di locazione di pagare meno tasse.
Il vantaggio sta nel fatto che il canone percepito non viene sommato ad altri redditi, dato che l’imposta si paga a parte in modo autonomo. La cosiddetta imposta sostitutiva dell’Irpef assolve quella di registro e di bollo, perciò una volta pagata la cedolare secca non si deve versare più nulla al Fisco.
Quindi invece di pagare l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali, in base all’aliquota corrispondente all’ammontare del reddito complessivo, che aumenta proporzionalmente ad esso, viene calcolata una percentuale fissa solo per i canoni di locazione ricevuti.
Senza la cedolare secca i guadagni derivanti dagli affitti si sommerebbero alle altre entrate, componendo un reddito più elevato e quindi un’aliquota più gravosa.
Da quanto abbiamo appena detto risulta evidente che quanto maggiore è il reddito di un soggetto tanto più è conveniente adottare tale soluzione per pagare le tasse inerenti alla locazione.
Si tratta di una soluzione particolarmente conveniente che lo Stato ha deciso di adottare per incentivare la registrazione dei contratti di affitto, diminuendo i casi in cui i canoni vengono percepiti in nero.
Come già sottolineato, inoltre, optando per tale meccanismo non è necessario pagare le imposte di registro e di bollo, non solo quando si stipula un nuovo contratto ma anche in caso di proroga o risoluzione.
Solamente se si cede il contratto ad altri, devono essere versate le tasse.
Ma non esiste anche un piccolo inconveniente, ovvero chi decide di optare per tale regime, rinuncia all’aggiornamento periodico del canone secondo la rivalutazione Istat. Quindi il prezzo che il proprietario può chiedere rimane fisso per tutta la durata contrattuale prevista.
Cedolare secca: quando può essere utilizzata?
Dopo avere esaminato nel paragrafo precedente che cosa significa optare per la cedolare secca, vediamo ora di capire in quali casi si può scegliere questa soluzione.
Per prima cosa dobbiamo precisare che si tratta di una possibilità concessa per le locazioni di immobili ad uso abitativo stipulati tra persone fisiche e non da professionisti o attività d’impresa.
Ad ogni modo soltanto le abitazioni appartenenti alle categorie catastali da A/1 a A/11 comprese le pertinenze, quindi box o cantine menzionate nel contratto principale possono beneficiare della cedolare secca.
Almeno questa era la regola fino al 2019, anno in cui il beneficio è stato allargato ai contratti di locazione di tipo strumentale, quindi per negozi e locali commerciali.
Esiste però un limite, cioè tali edifici devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e devono avere una superficie non superiore a 600 metri quadrati, ad esclusione delle pertinenze quali magazzini, depositi o laboratori.
Si tratta di una novità introdotta con la Legge n. 145 del 30 dicembre 2018, che si può adottare soltanto se i contratti in questione sono stati stipulati dal 2019, quindi non di può applicare a quelli non ancora scaduti.
Tale regola serve per evitare l’interruzione anticipata per stipulare un nuovo accordo e beneficiare della cedolare secca. L’agevolazione, infatti, è prevista solo per i contratti davvero nuovi.
Come si effettua la scelta della cedolare secca?
Il regime della cedolare secca è opzionale, ovvero facoltativo, quindi un proprietario può liberamente scegliere se aderire o meno, effettuando le giuste valutazioni in merito alla propria situazione reddituale.
In genere chi ha redditi complessivi bassi tende a preferire la tassazione normale, per potere adeguare i canoni alle rivalutazioni Istat, ma anche perchè l’aliquota potrebbe essere più bassa rispetto a quella fissa agevolata.
Se sono presenti più proprietari, ad esempio se si tratta di coeredi o di coniugi in regime di comunione dei beni, ognuno può scegliere liberamente la modalità di tassazione preferita per quanto riguarda la propria parte.
Ma quando si deve prendere una decisione?
La scelta deve essere presa nel momento in cui si sottoscrive o si registra il contratto, ma si può fare anche in un secondo momento, di fatto rendendo valido il regime a partire da quell’istante.
Se la decisione viene presa dopo alcuni anni, sarà comunque necessario pagare l’imposta di registro e il bollo.
E’ possibile anche cambiare idea e revocare la scelta della cedolare secca, ma gli effetti saranno validi solamente a partire dall’annualità successiva.
Quanto si paga con la cedolare secca?
Dopo avere letto i paragrafi precedenti, viene ora spontaneo porsi una domanda, ma effettivamente quanto si paga con la cedolare secca?
L’imposta sostitutiva di calcola applicando l’aliquota del 21% sul canone stabilito nel contratto. Tale percentuale sostituisce l’Irpef e le altre tasse che normalmente si devono versare al Fisco.
Esiste anche un’aliquota ridotta del 10% se si tratta di abitazioni presenti in Comuni ad alta tensione abitativa o con carenza di disponibilità di immobili ad uso abitativo nei quali sono stati stipulati degli accordi territoriali e stabiliti dei canoni conordati come Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e i Comuni con essi confinanti.
Le scadenza per il pagamento sono le medesime del regime ordinario, quindi di deve versare un acconto del 95% entro il 30 giugno e il saldo entro il 30 novembre.
Se la cifra totale non supera i 257,52 euro è possibile pagare tutto entro il 30 novembre.
Il pagamento avviene a partire dall’anno successivo rispetto a quello in cui viene affittato l’immobile, come avviene per tutti i redditi.
L'Agenzia delle Entrate ha un ruolo importante nella gestione della cedolare secca. Essa infatti si occupa di verificare la regolarità del versamento della tassa unica annuale e di rilasciare le ricevute fiscali ai proprietari che la utilizzano.
Per concludere è utile precisare che, sebbene i redditi assoggettati alla cedolare secca siano esclusi da quelli complessivi per definire le tasse da pagare, essi vengono considerati per valutare il reddito base di un soggetto e il relativo diritto ad ottenere alcuni benefici. In altre parole entra a fare parte dell’Isee.
