Il contratto di locazione
La legge n. 431 del 1998 disciplina i contratti di locazione ad uso abitativo, ovvero i rapporti che intercorrono tra il locatore e il locatario, dal momento in cui si vincolano reciprocamente.
Si tratta di un accordo particolare, attraverso il quale il conduttore può utilizzare l'immobile a fronte del pagamento di un canone concordato. Infatti, l'art. 1571 del codice civile afferma che:
La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo
Quindi, risulta abbastanza evidente che, dare la possibilità a un soggetto di vivere gratuitamente in un appartamento, rientri in una categoria diversa, ovvero si tratta di comodato d'uso, un'ipotesi molto utilizzata dai genitori per permettere ai figli di utilizzare una casa di loro proprietà senza pagare l'affitto.
In tutte le altre ipotesi, se si superano 30 giorni in un anno, è obbligatoria la registrazione di un contratto di locazione, e mettersi in regola con il Fisco.
Ad ogni modo ci sono alcune categorie di immobili che vengono esclusi dalla normativa inerente ai contratti di affitto ad uso abitativo, ad esempio:
- le case "vincolate" o di lusso
- alloggi di edilizia residenziale pubblica
- appartamenti per finalità legate al turismo
Nei suddetti casi, infatti, è necessario fare riferimento a una specifica disciplina codicistica, dato che sono previste norme differenti.
Per quanto riguarda gli appartamenti ad uso abitativo, la legge 431/1998 prevede che il contratto sia fatto esclusivamente in forma scritta, sia da persone fisiche che giuridiche
Tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo
Il legislatore ha previsto che i soggetti possano scegliere tra diverse tipologie di contratti, per far fronte ai propri interessi nel migliore modo possibile.
Per questo motivo ci possono essere modalità contrattuali ordinarie, ma anche convenzionate e di natura transitoria.
In genere la durata di una locazione dura minimo 4 anni, con la possibilità di rinnovo automatico per ulteriori 4 anni se nessuna delle parte recede anticipatamente. Si tratta del classico 4+4, in assoluto la forma più diffusa.
In questo caso il canone viene liberamente deciso dalle parti, trovando un punto di incontro in grado di soddisfare le esigenze di entrambi.
In altre situazione, però possono essere sottoscritti contratti convenzionati, generalmente per discostarsi dalla durata e dai canoni previsti per quelli ordinari. Tale opzione prevede una prima scadenza dopo 3 anni, che può essere rinnovata automaticamente per altri 2 anni, se non ci sono disdette. Le parti, però, non possono scegliere in modo autonomo l'ammontare del canone d'affitto, dato che esso viene stabilito in base a tabelle concordate tra il Comune e le associazioni di riferimento nel settore.
Infine, il contratto transitorio rappresenta una valida alternativa per coloro che non sono certi di potere rimanere nell'appartamento per periodi superiori, o per i proprietari che hanno l'esigenza di liberare l'immobile dopo un certo periodo. In questo caso la durata minima è di 18 mesi, prorogabili a 36 se si tratta di studenti universitari.
Come disdire prima della scadenza?
Nel paragrafo precedente abbiamo sottolineato che per sottoscrivere un contratto di affitto, è possibile scegliere tra varie tipologie, in base alle proprie esigenze. Ognuna di esse prevede delle scadenze precise da rispettare sia per il locatore che per il conduttore.
Il proprietario può dare la disdetta a partire dalla prima scadenza, quindi entro 4 anni o 3, a seconda della tipologie contrattuale scelta, ma soltanto se si verificano le seguenti condizioni:
- se intende destinare l'immobile ad uso abitativo o commerciale per se stesso o per la famiglia, ovvero il coniuge, i figli, o i parenti entro il secondo grado
- per destinare l'immobile a finalità pubbliche, ad esempio per associazioni culturali o assistenziali
- se l'inquilino ha la possibilità di un altro alloggio libero nello stesso Comune
- se sono necessari lavori di manutenzione in quanto l'edificio è gravemente danneggiato
- se si deve procedere con la demolizione o con la trasformazione radicale dell'edificio
- se l'inquilino non occupa la casa in modo continuo, senza dei validi motivi
- se il proprietario desidera vendere l'immobile a terzi, in questo caso dovrà rispettare il diritto di prelazione del conduttore.
D'altro lato il locatario può recedere anticipatamente se si verificano dei gravi motivi, ovvero dei fatti estranei alla sua volontà, del tutto imprevedibili che rendono impossibile la continuazione del contratto di locazione ad uso abitativo. Ad esempio ci può essere un improvviso trasferimento lavorativo, non richiesto dal soggetto, oppure la perdita del lavoro.
Ciò che abbiamo elencato, comunque, rispecchia una direttiva generale fornita dalle norme di riferimento, ma le parti in sede contrattuale possono stabilire delle regole diverse, inserendo specifiche clausole in merito.
Diritto di prelazione su affitto
Come abbiamo visto fino ad ora, la legge impone dei limiti ad entrambe le parti coinvolti, per recedere prima della scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo.
In modo particolare il proprietario, che intende vendere l'immobile, alla prima scadenza utile, quindi dopo 4 anni nei contratti ordinari, o dopo 3 in quelli concordati, deve anche rispettare il cosiddetto diritto di prelazione dell'inquilino. Cioè deve dare a quest'ultimo la possibilità di acquistare la casa.
Quindi, per rispettare la legge, il locatario deve comunicare la volontà di vendere al conduttore, che avrà poi 60 giorni per decidere se fare un'offerta o se rinunciare alla possibilità.
Va considerato, che a parità di condizioni economiche il proprietario dovrà accettare la proposta fatta dall'inquilino.
Se non viene rispettato il diritto di prelazione, l'inquilino può esercitare il cosiddetto diritto di riscatto, nei confronti dell'acquirente, cioè può subentrare a quest'ultimo con le stesse condizioni pattuite.
Va detto però, che la prelazione deve essere concessa soltanto in occasione della prima scadenza del contratto.
