Gli affitti brevi sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo (categoria catastale da A/1 ad A/11), i quali devono avere una durata massima di 30 giorni ed essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa. Sono, inoltre, equiparati agli affitti brevi, i contratti di sublocazione e i contratti di concessione in godimento dell'immobile stipulati dal comodatario, aventi la medesima durata.
Dal momento che il contratto di locazione può anche includere servizi aggiuntivi come la fornitura di biancheria da letto e asciugamani, pulizia degli ambienti e accesso alla connessione internet wireless, se vengono offerti ulteriori servizi come la prima colazione, la prestazione rientra nel regime dell’attività di impresa.
Questi contratti, data la loro comodità e convenienza sono diventati sempre più popolari negli ultimi anni, e sono pensati per soddisfare esigenze abitative transitorie e per rispondere alle finalità turistiche .
Requisiti affitti brevi
Per essere considerati affitti brevi, i contratti devono soddisfare alcuni requisiti minimi:
- il contratto deve essere stipulato da persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa;
- gli immobili devono essere destinati all'uso residenziale;
- gli stessi devono essere situati in Italia;
- la durata del contratto non deve superare i 30 giorni.
Inoltre, in un contratto di locazione può essere inclusa anche solo una parte dell'immobile, come ad esempio una singola stanza e, per quanto riguarda il pagamento del contratto di locazione, è possibile beneficiare dell'agevolazione fiscale della cedolare secca al 21% .
Il contribuente ha, quindi, la possibilità di scegliere come assoggettare a tassazione i redditi fondiari derivanti dai canoni di locazione, ovvero:
- Pagare l'imposta ordinaria IRPEF;
- Scegliere l'opzione della cedolare secca al 21%.
Nel secondo caso, il contribuente può optare per l'imposta sostitutiva direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo in cui è stato generato il reddito di locazione, compilando il quadro B o D del modello.
Infine, è importante sottolineare che, data la brevità della durata della locazione, il proprietario dell'immobile è obbligato a pagare l'imposta di soggiorno per le persone ospitate e a comunicare i loro nomi alle autorità di pubblica sicurezza.
Affitti brevi: nuove regole dal 2023
E' importante precisare che le regole esistenti non cambieranno, ma ci saranno nuove obbligazioni di comunicazione per i gestori di contratti di affitti brevi, verso l'Agenzia delle Entrate.
Queste nuove comunicazioni permetteranno al Fisco di avere maggiori informazioni:
- sui dettagli del contratto di locazione;
- sull'identificazione dell'immobile in questione;
- sui redditi percepiti dai proprietari degli immobili.
Inoltre, a causa dell'adozione della Direttiva (UE) 2021/514 del Consiglio del 22 marzo 2021, altresì detta DAC 7, che riguarda lo scambio automatico di informazioni fiscali tra amministrazioni e gestori di piattaforme digitali, i gestori di piattaforme come Airbnb saranno obbligati a identificare periodicamente i venditori anche tramite l'uso di soggetti terzi.
Quindi, a partire dal 1 gennaio 2023, per aumentare la trasparenza fiscale e contrastare l'evasione, i gestori delle piattaforme digitali dovranno comunicare all'Agenzia delle Entrate i redditi percepiti dai proprietari degli immobili messi in affitto tramite le loro piattaforme. Questo renderà più semplice, attraverso una maggiore collaborazione tra le piattaforme e l'amministrazione fiscale, monitorare le transazioni e tassare i proventi derivanti da esse.
In aggiunta, i gestori delle piattaforme online, ad eccezione di alcune categorie di clienti/venditori esenti, saranno obbligati a raccogliere e comunicare all'Agenzia delle Entrate informazioni come:
- l'identità del locatore;
- l'anno di locazione;
- le informazioni catastali dell'immobile e la categoria a cui appartiene;
- i corrispettivi totali incassati nel trimestre;
- le transazioni effettuate o le operazioni.
In sintesi, ciò permetterà all'amministrazione fiscale di avere maggiori informazioni dettagliate su chi affitta o acquista immobili tramite piattaforme online e contrastare l'evasione fiscale.
Il nuovo obbligo interesserà anche i contratti di locazione relativi a immobili a uso abitativo, stipulati da persone fisiche, che non superano i 30 giorni e che sono gestiti da intermediari immobiliari o tramite portali telematici. ààùù
Affitti brevi: le nuove sanzioni
Per coloro che non comunicano, non comunicano completamente o comunicano in modo non veritiero i dati relativi ai contratti di affitto, è prevista una sanzione che va da 250 a 2.000 €.
Tuttavia, la sanzione viene ridotta alla metà se la trasmissione corretta dei dati avviene entro 15 giorni dalla scadenza.
Non è invece sanzionabile l'errata o incompleta comunicazione dei dati se questa è causata dal comportamento del locatore.
Affitti brevi: come vanno comunicati i dati
I dati relativi ai contratti di affitto devono essere inviati in modalità telematica tramite il portale dell’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo alla data di stipula del contratto.
Tuttavia, per coloro che operano in qualità di sostituti d’imposta, la comunicazione deve avvenire tramite la Certificazione Unica e l'applicazione della ritenuta del 21% sui canoni di locazione e i vari corrispettivi. Per chi non ricade in questo caso, le regole descritte in precedenza.
