La comproprietà è un particolare istituto giuridico che prevede la presenza di più titolari del diritto reale su un immobile. Si può verificare quando ci sono più coeredi, oppure se i coniugi hanno optato per la comunione dei beni.
Quando non c’è un solo soggetto a decidere in merito alla gestione di un immobile, spesso nascono dei problemi, e conflitti legati alle diverse opinioni e volontà dei singoli.
Nella maggior parte dei casi si tratta di dispute tra parenti che hanno ereditato una quota di una casa, oppure tra coniugi che decidono di separarsi, avendo optato per il regime di comunione dei beni.
Ad ogni modo le discussioni nascono principalmente per decidere per quanto tempo uno possa usare l’immobile, senza ledere il diritto altrui, oppure su chi devono gravare le spese di ordinaria o straordinaria manutenzione.
Vediamo quindi di capire, come la legge italiana regola le situazioni di comproprietà.
La comproprietà implica una comunione dei beni, ovvero che il diritto reale sia a capo di più proprietari, suddiviso in specifiche quote percentuali.
Risulta evidente, quindi, che gli interessati non devono pensare esclusivamente ai loro interessi, ma devono riconoscere e rispettare anche i diritti degli altri.
Le varie quote possono avere lo stesso valore percentuale, ma anche essere diverse. Ad esempio se si parla di eredità, i legittimari hanno diritti diversi in base al grado di parentela. Alla moglie spetta il 50%, mentre la parte restante può essere divisa in parti uguali tra i figli.
Se si tratta, invece di coniugi che hanno scelto di adottare il regime di comunione dei beni, la proprietà verrà divisa in parti uguali.
Quindi, in base a quanto abbiamo appena detto, la comproprietà può derivare dalle seguenti situazioni:
In questa ultima ipotesi alcuni soggetti sottoscrivono un accordo per acquistare insieme una casa o un altro bene. Può succedere per quanto riguarda un appartamento al mare o in montagna, per le vacanze, in questo caso è opportuno stabilire a priori i vari utilizzi che i proprietari possono fare senza gravare sugli altri.
Abbiamo visto nel precedente paragrafo i casi più frequenti di un bene che appartiene a più soggetti. Vediamo ora di capire quali sono i diritti e i doveri di ciascuno, come stabilito dalla legge in materia.
Perciò possiamo dire subito che, ciascun comproprietario può utilizzare il bene, senza però impedire agli altri di fare lo stesso.
In modo particolare si devono rispettare i seguenti obblighi:
Nella maggior parte dei casi è pressoché impossibile poter utilizzare il bene in contemporanea, quindi il singolo può disporne in modo esclusivo, senza ledere il diritto degli altri.
Il concetto di “pari uso”, infatti non significa dovere essere presenti contemporaneamente o con la stessa identica frequenza, ma permettere a tutti di potere utilizzare l’immobile, senza limitare le possibilità altrui.
Può, quindi, succedere che un proprietario faccia un uso più intenso del bene in oggetto, senza necessariamente commettere un illecito.
Le norme hanno lo scopo di impedire la messa in atto di azioni in grado di impedire a un titolare di utilizzare il bene. Se ciò dovesse verificarsi, gli interessati possono agire chiedendo una indennità.
Ovviamente può succedere nei casi più gravi e non per singoli avvenimenti momentanei.
Ad esempio se un soggetto lascia parcheggiata la macchina per qualche giorno nel cortile in comune, non si tratta di una lesione di diritti altrui.
Il migliore per gestire correttamente una comproprietà, evitando frequenti contenziosi, è quello di stipulare un accordo nel quale vengono precisati i vari dettagli inerenti al modo d’uso e ai singoli diritti dei titolari.
Come è noto il patrimonio lasciato da un defunto, deve essere spartito tra i parenti, rispettando delle precise quote ereditarie stabilite dalla legge, e solo una piccola parte può essere decisa con il testamento.
In particolare le proprietà vengono divise tra il coniuge, i figli, i fratelli, i genitori, fino ad arriva al massimo al sesto grado di parentela. Se non ci sono legami, gli immobili diventano dello Stato.
La percentuale spettante a ciascuno viene determinata attraverso il cosiddetto “concorso tra successori”.
Detto ciò, frequentemente succede che una casa possa essere lasciata a più persone, in base alle specifiche quote di ognuno. La comproprietà tra eredi è probabilmente la più difficile da gestire, e sorgono spesso conflitti e cause civili per questo motivo.
Vediamo esattamente come vengono sparite le quote tra i legittimari:
Va sottolineato che, in caso di comproprietà, i coeredi devono anche rispettare il diritto di prelazione degli altri proprietari nel caso in cui decidessero di vendere le loro quote.
Un’altra tipologia di comproprietà riguarda la comunione dei beni tra coniugi. Ovvero la scelta che impone di dividere tutti i beni acquistati dopo il matrimonio in parti uguali.
Generalmente tale regime patrimoniale viene usato di norma, ed è necessario esprimersi diversamente per optare per la separazione dei beni.
Cosa avviene con questo tipo di comproprietà, in caso di divorzio?
Ovviamente è necessario dividere il patrimonio al 50%, come stabilito dalla legge.
Le questioni relative alle varie condizioni per la separazione o il divorzio, vengono comunque stabilite attraverso la sentenza, o con la negoziazione assistita degli avvocati divorzisti.
In questo caso i coniugi sono comproprietari anche dei conti correnti bancari e di eventuali debiti, contratti durante la vita matrimoniale.
Uno degli aspetti che fa litigare più di frequente i comproprietari è quello relativo alle spese e ai lavori di manutenzione.
A tal proposito la legge consente ai soggetti di effettuare delle modifiche all’immobile, per migliorarlo, ma senza cambiare la destinazione d’uso. Le spese sostenute dal soggetto, però, sono solo a suo carico e non può chiedere un rimborso, se non ha fatto degli accordi preventivi.
In genere, comunque, tutti i titolari hanno il diritto di partecipare all’amministrazione della casa, e hanno l’obbligo di partecipare alle spese decise di comune accordo.
In particolare tutti devono contribuire alle spese di ordinaria amministrazione, dato che sono necessarie per mantenere in buono stato l’immobile, e quelle decise dalla maggioranza.
Ovviamente ognuno partecipa in proporzione alla quota che gli appartiene.
La straordinaria amministrazione, invece, necessita dell’unanimità se gli atti comportano la perdita del diritto, ad esempio la vendita o l’affitto della casa.
Per le innovazioni la legge obbliga l’approvazione da parte della maggioranza qualificata, cioè in grado di rappresentare almeno due terzi del valore totale dell’edificio.
Ad ogni modo, in presenza di conflitti e litigi, è utile consultare un bravo avvocato civilista, esperto in diritti reali, per capire se è stato commesso qualche tipo di illecito. Le norme in materia sono davvero numerose, e non è sempre possibile conoscerle, solo un professionista può fornire delle risposte valide.
Possono capitare degli imprevisti che possono poter determinare la decisione di uscire dalla comproprietà. Si può fare? La comproprietà non è per sempre. Per questo motivo, è possibile uscirne trovando una soluzione tra tutti i comproprietari, con un accordo firmato davanti ad un notaio. Le parti possono anche rivolgersi al Giudice, a cui si chiederà la suddivisione del bene. Una volta fatta la richiesta, spetta a lui decidere se:
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