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Diritto di prelazione confinante: cos’è e come funziona?

Il diritto di prelazione del confinante è previsto nel momento in cui il proprietario di un terreno agricolo decide di mettere in vendita la proprietà. Per legge è necessario dare la precedenza al vicini, se è un coltivatore diretto. Vediamo come funziona.

E’ importante sapere che, quando si decide di mettere in vendita un terreno, non è possibile scegliere liberamente con chi concludere il contratto di compravendita.
La legge impone infatti di rispettare alcuni obblighi.

Se il confinante, è un coltivatore diretto e possiede un terreno agricolo, è necessario concedere a quest’ultimo la preferenza rispetto ad altri. Non rispettare tale obbligo può determinare delle conseguenze legali.

Prima di concludere un affare, perciò, è indispensabile assicurarsi di avere fatto tutto secondo le norme. Vediamo, nelle prossime righe come si deve procedere.

Cos’è il diritto di prelazione del confinante?

Il cosiddetto diritto di prelazione è una preferenza che la legge prevede a favore di determinate categorie di persone, che devono quindi essere preferite ad altre nella stipula di un contratto di vendita.

In realtà tale circostanza si può verificare anche in modo volontario, attraverso un patto di prelazione sottoscritto da due soggetti, che si accordano quindi per concludere un affare in futuro.

Ad ogni modo, il legislatore ha previsto che la preferenza deve essere data per leggere nei seguenti casi:

  • vendita di immobili, dati in affitto per attività commerciali, per negozi, ristoranti, studi professionali, ecc. In questo caso l’inquilino deve essere preferito ad altri acquirenti
  • quando un erede desidera vendere la propria quota, deve considerare per primi gli altri eredi
  • quando il proprietario decide di vendere un terreno, deve essere data la priorità al confinante, come prevede l’art.8 della legge n. 590/1965

Vediamo, quindi, di capire nei prossimi paragrafi come deve comportarsi un soggetto nel momento in cui decide di vendere un proprio bene. E cosa succede nel caso in cui quest’ultimo non rispetti quanto previsto dalla legge.

I titolari del diritto

Il diritto di prelazione del confinante, si riferisce alla vendita di un terreno agricolo. Come abbiamo accennato, infatti, il proprietario non può decidere liberamente a chi vendere la proprietà, ma deve accordare la preferenza alle seguenti categorie di soggetti:

  • eventuali affittuari dello stesso, se possiedono la qualifica di coltivatore diretto. Chi lavora in un determinato terreno, può essere interessato a concludere l’affare
  • se il bene in questione non è stato concesso in affitto, il beneficio spetta al confinante, ma anche in questo caso di deve trattare di un coltivatore diretto.

Quindi, il confinante può vantare dei diritti soltanto se non ci sono degli affittuari.
Essi, comunque, possono rinunciare per iscritto, magari con l’assistenza di una associazione di categoria.

In ogni caso, è determinante il fatto che in entrambi i casi i soggetti siano dei coltivatori diretti, ma cosa significa esattamente?
Ricopre tale ruolo chi si dedica alla coltivazione del terreno o dell’allevamento di bestiame, attraverso il proprio lavoro e quello dei familiari.

La qualifica spetta anche alle società agricole, ma almeno la metà dei soci devono essere coltivatori diretti.

Sono, invece, escluse le società di capitali, e gli imprenditori agricoli professionali, che si avvalgono di collaboratori esterni, ovvero estranei alla famiglia.

Come funziona il diritto di prelazione del confinante?

Nei paragrafi precedenti abbiamo visto che il proprietario deve necessariamente rispettare i diritti del confinante, analizziamo ora cosa deve fare esattamente.

Chi decide di vendere il proprio terreno agricolo, deve innanzitutto dare la precedenza ad eventuali affittuari, o informarsi se i vicini hanno la qualifica di coltivatori diretti.
In caso positivo, egli deve inviare a questi ultimi una comunicazione contenente la proposta di vendita, tramite raccomandata con avviso di ricevimento o tramite un ufficiale giudiziario.
In questo ultimo caso è necessario recarsi presso il Tribunale per chiedere che venga notificato il documento. Si tratta di una modalità più “ufficiale”.

Ad ogni modo, nel documento deve essere indicato il prezzo e le altre condizioni quali le modalità di pagamento, e la data per procedere con la sottoscrizione del contratto, di fronte a un notaio.

D’altro lato il prelazionario, se ha intenzione di acquistare, deve inviare una risposta entro 30 giorni, sempre notificando un documento scritto. Va specificato che esso deve rispettare tutte le proposte, altrimenti non viene considerata valida.
Non è possibile dare un risposta affermativa, proponendo un prezzo più basso.

Il pagamento deve essere effettuato entro 3 mesi dalla scadenza del termine per accettare l’acquisto.

Se il soggetto, però, ha chiesto un mutuo, il termine per accettare resta sospeso per un periodo massimo di un anno, finché questo non viene concesso o negato.

E’ utile sottolineare che, il proprietario non è obbligato a vendere il proprio possedimento, ma nel momento in cui decide di farlo deve rispettare quanto previsto dalle norme in materia.

Lo stesso discorso vale per il confinante, avere il diritto di preferenza non significa essere costretti a concludere una compravendita, ma avere la possibilità di farlo.

Diritto di prelazione del confinante: cosa accade se non viene rispettato?

Si tratta di un diritto espressamente previsto per legge. Se non viene rispettato, quindi, ci possono essere delle conseguenze legali.

In particolare se:

  • il proprietario vende il terreno senza prima notificare la comunicazione al prelazionario​ 
  • se non viene indicato il prezzo
  • se dopo la notifica, il terreno viene venduto ad un prezzo inferiore rispetto a quello indicato 

Nei suddetti casi, il coltivatore diretto confinante, può riscattare il terreno da colui che l’ha acquistato, ma anche da successivi compratori.

Per fare ciò è necessaria un’azione giudiziaria. Il prelazionario dovrà versare al terzo compratore la stessa cifra che quest’ultimo ha pagato per l’acquisto.

In molti si chiedono se sia possibile sottrarsi all’obbligo di proporre l’acquisto al prelazionario, magari perchè c’è la volontà di vendere il bene ad amici o altri conoscenti.

Come abbiamo specificato nelle righe precedenti, non è possibile procedere in tal senso.

Si possono, però, fare delle verifiche per capire se esiste davvero la prelazione del confinante. Ovvero, è necessario che il prelazionario sia proprietario di un terreno la cui destinazione è agricola, quindi non industriale, edilizia o turistica.

Lo scopo, infatti, è quello di permettere ad un coltivatore diretto di espandere la propria attività, potendo usufruire anche del fondo del vicino. Se quest’ultimo non può servire a tale scopo, non c’è alcun beneficio da proteggere.

Sicuramente il soggetto potrebbe essere ugualmente interessato all’acquisto, magari per costruire una casa, o per altri scopi, ma in tal caso la legge non prevede alcun diritto e il vicino deve essere trattato come tutti gli altri potenziali acquirenti, senza alcun vantaggio.

Prima di inviare la comunicazione, quindi, chi intende vendere il bene in oggetto, può verificare se i confinanti hanno le caratteristiche per essere effettivamente titolari di specifici diritti.

In caso negativo, egli è libero di sottoscrivere il contratto con chi desidera, senza alcuna limitazione.

Fonti normative

  • art.8 della legge n. 590/1965
  • art 1566 c.c.
  • Cassazione sentenza n. 5072/2007
  • Cassazione sentenza n. 6904/2015
  • Cassazione sentenza n. 5952/2016
  • Cassazione sentenza n. 8692/2016
  • Cassazione sentenza n. 12536/2016
  • Cassazione sentenza n. 12883/2016
  • Trib. Napoli sentenza n. 3159/2016
PRELAZIONI DIRITTO DI PRELAZIONE CONFINANTE COLTIVATORE DIRETTO
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