Fondi immobiliari: cosa sono?
Sono organismi collettivi d’investimento - al pari dei tradizionali fondi di investimento - che, mediante una o più emissioni di quote tra una pluralità di investitori, investono almeno due terzi del capitale raccolto in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari.
La durata minima della partecipazione in un fondo immobiliare è di 10 anni, quella massima è di 30 anni.
Esistono due tipologie di fondi immobiliari:
- chiusi, nei quali l’investitore ha il diritto di acquistare le quote soltanto al momento della loro emissione e può richiedere il rimborso solo alla scadenza predeterminata dal fondo;
- aperti, in cui è possibile acquistare quote del fondo anche successivamente alla sua creazione iniziale, ed avere rimborsi anticipati.
I fondi sono amministrati da Società di Gestione del Risparmio (SGR), ossia società quotate sul mercato azionario (la Borsa Valori italiana), sottoposte alla vigilanza della Banca d’Italia e della CONSOB, che provvedono all'istituzione del fondo immobiliare. Nel caso dei fondi aperti, quindi, l'acquisto e la liquidazione delle quote segue le logiche del mercato azionario.
I fondi immobiliari, data la loro capacità di conservare valore attraverso il passare del tempo, rappresentano un interessante alternativa agli investimenti di tipo tradizionale, soprattutto in quelle fasi di mercato in cui la riduzione dei tassi di interesse rende attraente investire in immobili.
Scopriamone il funzionamento.
Come funziona un fondo immobiliare?
La prima fase della nascita di un fondo immobiliare è la sottoscrizione di quote, finalizzata a raccogliere un predeterminato ammontare di denaro presso i sottoscrittori (investitori); questi – a seconda della loro disponibilità economica – possono comprare una o più quote, fino al raggiungimento della soglia massima. Una volta raggiunto il capitale necessario, le sottoscrizioni vengono chiuse.
Vi è poi una seconda fase, in cui, una volta che , il fondo seleziona gli immobili da rilevare, a seconda delle sue linee di gestione: alcuni fondi privilegiano immobili residenziali e ad uso uffici, altri immobili commerciali (come centri e gallerie commerciali), altri ancora zone da edificare o complessi da ristrutturare. Dopodiché, con il denaro raccolto il fondo procede all’acquisto.
Alla scadenza del fondo, infine, viene fatta una valutazione degli immobili:
- se durante gli anni il valore di questi è aumentato, gli investitori non solo riavranno indietro la quota investita, ma anche una plusvalenza costituita dalla differenza tra il prezzo percepito all’atto della cessione della partecipazione e il costo d’acquisto al lordo degli oneri accessori;
- se invece l’immobile risulta di un valore più basso rispetto a quello stabilito al momento dell’acquisto, la somma ottenuta dall’investitore sarà inferiore a quella investita al momento della sottoscrizione.
I costi dei fondi immobiliari
Dal punto di vista degli oneri, i costi che gravano sui fondi immobiliari varia a seconda se si tratta di un fondo aperto oppure chiuso.
I fondi immobiliari chiusi sono meno costosi dei fondi aperti, poiché chi subentra in un secondo momento lo fa comprando le quote sul mercato azionario, per cui i costi pagati sono pari a quelli che si sosterrebbero se si comprassero delle normali azioni.
Tra i costi dei fondi immobiliari chiusi rientra innanzitutto la commissione di sottoscrizione, che l’investitore deve versare al momento dell’emissione delle quote. Questa può essere di importo fisso oppure proporzionale all’importo del capitale investito.
Un’altra componente dei costi dei fondi immobiliari è rappresentata dalla commissione di gestione del risparmio, spettante alla società che amministra i capitali in nome del fondo medesimo e nell’interesse dei soci.
Investire nei fondi immobiliari: vantaggi
L'investimento in un fondo immobiliare è innanzitutto più vantaggioso rispetto all’investimento nell'acquisto di un bene immobile vero e proprio, in quanto si tratta di acquistare solo la quota finanziaria del fondo, e non l'immobile stesso con tutti gli oneri e costi connessi.
Inoltre, con questo strumento i sottoscrittori hanno la possibilità di effettuare investimenti su complessi immobiliari di grande portata economica, cosa che magari non avrebbero potuto affrontare singolarmente dato l’ingente capitale iniziale richiesto per operazioni immobiliari importanti.
Di conseguenza, il fondo immobiliare consente all’investitore di usufruire di un mercato altrimenti inaccessibile e di cogliere, grazie alla pluralità di partecipanti, l’opportunità di ottenere profitti maggiori rispetto ad una singola operazione economica.
Infine, attraverso queste tipologie di investimento si entra in possesso di uno strumento di investimento nuovo, non coperto dagli altri strumenti tradizionali (fondi comuni, obbligazioni, polizze, azioni).
Svantaggi dei fondi immobiliari
Lo svantaggio principale è legato al fatto che il fondo immobiliare è uno strumento di medio e lungo periodo: andrebbe quindi, almeno in teoria, acquistato in sede di emissione e conservato fino a scadenza.
Ciò significa che - almeno in un fondo chiuso - si ha l’impossibilità di poter recuperare il capitale investito prima della data di scadenza, che ricordiamo va da un minimo di 10 a un massimo di 30 anni. Inoltre, è previsto un ulteriore allungamento della stessa fino a 3 anni in caso di problemi con la vendita del patrimonio, per cui bisogna essere consapevoli che il capitale investito rischia di restare immobilizzato per un lungo periodo di tempo.
Nonostante poi molti fondi immobiliari siano quotati anche in borsa - e quindi è possibile negoziarli anche prima della loro scadenza - restano strumenti molto meno liquidi rispetto alle azioni, rispetto alle quali può essere più difficile trovare in un breve lasso di tempo una controparte disposta ad acquistare. Questo implica che spesso, come nell'acquisto/vendita di un immobile, ci si trovi a doversi accontentare di un valore inferiore a quello della propria quota, pur di "liberarsi" dell'investimento.
Ultimo ma non meno importante, i possessori di quote di un fondo immobiliare devono tener conto del rischio di oscillazione negativa dei prezzi nella fase finale di vita dello stesso. Questo rischio può essere tutt’altro che insignificante, se si pensa ad esempio alle conseguenze patite da chi aveva partecipazioni in fondi immobiliari andati in scadenza nella seconda metà del 2008, e che hanno subìto quindi nella fase di vendita le conseguenze negative dell’esplosione della crisi dei mutui.
Fonti normative
Decreto Legge n. 351 del 2001
D.M. n. 47 del 2003
