Manutenzione ordinaria e straordinaria: perchè si devono distinguere?
La differenza tra le due casistiche infatti comporta variazioni importanti nella gestione dei lavori stessi. Basti pensare a ciò che accade nei rapporti di locazione, in cui i lavori di manutenzione ordinaria sono a totale carico dell’affittuario dell’immobile, mentre le manutenzioni straordinarie prevedono la partecipazione alle spese da parte del proprietario dell’immobile stesso. Inoltre tale distinzione è essenziale anche nell’ambito della possibilità di ricevere benefici fiscali a seconda dei lavori che si stanno svolgendo. Le manutenzioni straordinarie infatti forniscono il diritto di ottenere un incentivo elargito sotto forma di detrazione fiscale al 50%.
Infine l’importanza di saper distinguere l’ordinario dallo straordinario è fondamentale per capire se l’intervento che si va ad effettuare necessita di un titolo autorizzativo da parte del Comune in cui si risiede, onde evitare di incappare in sanzioni particolarmente elevate.
La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è richiesta e necessaria per opere di manutenzione straordinaria, ma non per quelle di manutenzione ordinaria.
I lavori di manutenzione straordinaria sulle singole unità immobiliari godono delle detrazioni date da Bonus Ristrutturazione, Ecobonus, Bonus Mobili e Bonus Verde. I lavori eseguiti sulle parti comuni dei condomini, invece, usufruiscono delle medesime detrazioni sia per i lavori di manutenzione straordinaria, che ordinaria.
A seconda del tipo di lavori eseguiti si può fruire di incentivi locali e/o nazionali, differiscono, inoltre, gli oneri da versare. Ad esempio: il versamento dell’IVA sui materiali e la manodopera si applica sia per la manutenzione ordinaria, che per quella straordinaria.
Quali sono le differenze?
Normalmente sotto la voce manutenzione ordinaria vanno a finire quelle opere attraverso le quali si effettuano riparazioni, rinnovamento o sostituzione delle finiture degli edifici, nonché gli interventi finalizzati a mantenere efficienti gli impianti della struttura (elettrico, idraulico e termico). Rientra invece sempre nella manutenzione straordinaria qualsiasi intervento sulla muratura dell’edificio.
Per individuare compiutamente quali siano gli interventi che rientrano nelle manutenzioni ordinarie bisogna far affidamento al Testo unico dell’edilizia: il principio evidenziato in questo testo normativo stabilisce che quando ad una mera sostituzione si aggiunge un elemento di innovazione, allora si parla di manutenzione straordinaria.
E’ proprio in virtù di questo principio che chi effettua un intervento di manutenzione sostituendo una caldaia obsoleta con una ad alta efficienza energetica, può beneficiare dell’incentivo della detrazione al 50%.
Le semplici sostituzioni dunque rientrano sempre nella voce di manutenzione ordinaria qualora non intervenga un miglioramento dell’efficienza e delle prestazioni di tale bene.
Possiamo definire la manutenzione straordinaria quella vasta serie di interventi effettuati su una struttura che si pongono con una complessità maggiore rispetto ad una manutenzione ordinaria, ma certamente meno impegnativa rispetto ad una ristrutturazione. L’elemento fondamentale utile a distinguere tra ordinaria e straordinaria, risiede nel fatto che quest’ultima deve sempre contenere un elemento di innovazione.
Poniamo l’esempio del rifacimento di un bagno: la sola sostituzione dei sanitari va classificata come ordinaria, tuttavia se si sposta un tramezzo o se si allarga una porta, dato che si interviene sulle murature, allora l’intervento deve essere classificato come manutenzione straordinaria.
Per quanto riguarda l’efficientamento energetico, tutti gli interventi effettuati rientrano nella categoria delle manutenzioni straordinarie: è anche grazie a tale motivo che in molti hanno provveduto a sostituire infissi, caldaie, o hanno installato condizionatori a pompa di calore.
Un esempio di manutenzione ordinaria? Cambiare gli infissi con modelli nuovi ma della stessa forma e dimensione Un esempio di manutenzione ordinaria? Cambiare gli infissi con modelli nuovi ma della stessa forma e dimensione
Spesso il confine tra le due tipologie di intervento può essere molto sottile.
La manutenzione straordinaria è infatti una macrocategoria a metà strada tra un piccolo lavoro di manutenzione ordinaria e una ristrutturazione vera e propria.
Un indizio che aiuta sempre nella categorizzazione è l'innovazione: la manutenzione straordinaria deve infatti contenere almeno un elemento di novità rispetto all'opera preesistente.
Esempio concreto: sostituire gli infissi, una porta per esempio, con un modello nuovo ma identico per quanto riguarda la forma vuol dire intraprendere un lavoro di manutenzione ordinaria.
Manutenzione ordinaria e straordinaria: i permessi
Altri due termini importanti da imparare per destreggiarsi nel settore della manutenzione ordinaria e straordinaria sono:
- la SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività)
- la DIA (Denuncia di inizio attività in edilizia)
Con gli ultimi aggiornamenti normativi la SCIA ha sostituito del tutto la DIA il che ha comportato una velocizzazione dei processi burocratici.
Con la Segnalazione certificata di inizio attività, infatti, i lavori possono iniziare subito, dal momento della presentazione della documentazione. Il Comune ha poi 30 giorni di tempo per eventuali contestazioni.
Bisogna comunque rispettare alcune import: in sostanza le modifiche presentate con la SCIA non possono alterare quanto riportato, in termini di volumetrie, nel permesso a costruire.
- Non può far variare gli indici urbanistici
- Non può far aumentare le volumetrie dell'edificio da ristrutturare
- Non può far mutare la destinazione d'uso del locale
- Non può comportare la modifica della categoria edilizia o della sagoma del fabbricato
Fermo restando questi punti fermi, tutte le altre modifiche interne possono essere apportate con la SCIA che, come accennato, può essere modificata in corso d'opera ogni qual volta se ne ha la necessità.
In sintesi la SCIA serve almeno nei seguenti casi:
- interventi di manutenzione straordinaria
- interventi restauro e risanamento
- intervento di ristrutturazione edilizia
- le varianti a permessi a costruire
