Chi è proprietario del sottosuolo?
Partiamo come sempre dalla legge che, in questo caso, è il Codice civile. L’Art. 840 Cod. civ. stabilisce che «La proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene» pertanto, «il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino».
È poi prevista una serie di eccezioni per i beni di interesse nazionale come i giacimenti minerari ed eventuali ritrovati archeologici. Ad esempio, la norma non si applica a quanto forma oggetto delle leggi sulle miniere, cave e torbiere. Le cave e le torbiere sono lasciate al proprietario del suolo, ma questi ha l’obbligo di sfruttarle ed è sottoposto al controllo della pubblica amministrazione. In caso di negligente sfruttamento, la cava può essere affidata a chi possa trarne utilità.
Esistono numerosi limiti imposti dalle leggi sulle antichità e belle arti, sulle acque, sulle opere idrauliche e da altre leggi speciali.
Sottosuolo: chi è il proprietario?
Analizzata la disposizione del Codice civile vediamo qual è l’interpretazione che la Cassazione ha fornito nella sentenza in commento.
Il principio generale sancito dal Codice civile riconosce che l’acquirente del suolo, qualora l’atto di provenienza (ad esempio il rogito notarile dell’atto d’acquisto) non disponga diversamente, acquisti la proprietà del sottosuolo in automatico, per il solo fatto di essere divenuto titolare del terreno. Chi sostiene il contrario deve dimostrarlo, ad esempio, dando prova di aver usucapito l’area in contestazione.
Da quanto detto, emerge un’inversione dell’onere della prova laddove un terzo si dichiari proprietario del sottosuolo: dovrà essere quest’ultimo, infatti, a dimostrare l’esistenza del suo diritto.
Il frazionamento di una proprietà immobiliare consiste nella divisione in due o più parti di un’unità immobiliare originaria in modo tale da crearne due o più di due indipendenti ed autonome fra loro. È ben possibile che tale frazionamento avvenga tra il suolo e il sottosuolo purché di ciò ne sia dato atto nell’atto di compravendita. È ormai, infatti, pacificamente riconosciuta la possibilità di vendere separatamente, quali due entità autonome dal punto di vista giuridico, il soprasuolo ed il sottosuolo.
Limiti alla proprietà
La proprietà fondiaria possiede un’estensione in linea verticale, vale a dire nel sottosuolo, a parte le cose eventualmente per natura appartenenti al demanio o al patrimonio indisponibile dello Stato, quali i beni di interesse artistico, storico, archeologico, idrico, minerario, e nello spazio sovrastante virtualmente infinita.
Nei luoghi dove nessuno può ragionevolmente arrivare, non arriva neppure il titolare della proprietà.
Sotto questo aspetto l’articolo 840 del codice civile prescrive che il proprietario del fondo non si può opporre alle attività di terzi che si svolgano a profondità e altezza che egli non abbia interesse a escluderle.
Secondo questa regola il proprietario non si può dolere del passaggio della linea ferroviaria che passi in galleria in profondità da non potere recare pregiudizio all’integrità del suo fabbricato, nè del passaggio di aeromobili al di sopra della proprietà.
Da questo si deduce implicitamente, al contrario, che il proprietario del “suolo” può esplicare qualsiasi attività nello “spazio sovrastante” senza limiti di altezza sino dove sia in grado di arrivare, o sino a dove gli venga consentito in forza delle vigenti leggi e regolamenti, potendo anche escludere l’intromissione di terzi quando vi abbia un effettivo interesse.
Nei casi menzionati si può ipotizzare una invasione, una violazione del diritto oppure è lo stesso diritto a venire meno nel senso che, oltre un determinato limite (come individuato dall’interesse), la proprietà non è più tale.
La ricostruzione più giusta è nel senso che essa disciplini l’invasione della proprietà altrui, o meglio che regoli le modalità di esplicazione di attività che i terzi possono esplicare sul fondo altrui analogamente a quello che prescrivono per altre ipotesi gli articoli 842 e 843del codice civile, senza revocare in dubbio che il titolare del fondo non sia anche proprietario della c.d. “colonna d’aria” sovrastante.
Proprietà del sottosuolo e onere della prova
L’importanza della pronuncia in commento è di aver fissato il corretto onere della prova nel caso di rivendicazioni della proprietà del sottosuolo: proprietà che si presume in automatico in capo a chi ha acquistato il terreno.
Non è quest’ultimo, quindi, a dover dimostrare di essere anche proprietario del sottosuolo, ma è il terzo, che ne rivendichi la titolarità, a dover provare il suo diritto in un eventuale contenzioso in tribunale.
Come potrà avvenire tale dimostrazione? O producendo il contratto ove risulta la riserva di proprietà del sottosuolo oppure dimostrando un uso ventennale dell’immobile, ossia il cosiddetto usucapione.
L’accessione
La Accessione è disciplinata dall’articolo 934 all’articolo 938 del codice civile, ed è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà in forza del quale qualsiasi piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di quest’ultimo, salvo che la legge o l’accordo delle parti prevedano diversamente.
Il codice civile prevede un’eccezione importante al principio, quella della cosiddetta accessione invertita, nella quale non è il proprietario del suolo ad acquistare il manufatto, ma è il proprietario dell’opera che acquista la proprietà del suolo dove essa si trova.
Perché l’accessione invertita abbia luogo l’occupazione del fondo deve essere avvenuta in buona fede, senza che il proprietario del suolo abbia proposto opposizione.
L’accessione di cosa immobile a cosa immobile si verifica nelle ipotesi di alluvione, abbandono dell’alveo e avulsione.
L’Unione e commistione sono disciplinate dall’articolo 939 del codice civile e costituiscono un modo di acquisto a titolo originario della proprietà.
Il termine unione è utilizzato quando si tratta del congiungimento di due cose che non perdono la loro individualità pur risultando inseparabili, ad esempio l’incastonamento di una gemma in un anello.
Commistione si riferisce alla mescolanza di solidi che diventano non più distinguibili tra loro, come succede quando in un unico contenitore vengono versati sacchi di grano appartenenti a distinti proprietari.
La Specificazione è disciplinata dall’articolo 940 del codice civile, ed è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà, che si ha quando un soggetto adopera una materia che non gli appartiene per formare una nuova cosa, che diviene di sua proprietà, ad esempio, quando uno scultore realizza una statua con marmo altrui ne diviene proprietario ma deve pagare il prezzo della materia al legittimo proprietario.
