Il parcheggio privato è un'area adibita alla sosta di veicoli che non appartiene alla pubblica amministrazione, ma ad un privato cittadino o ad un'impresa. Quali sono però le norme che ne regolano la realizzazione e l'utilizzo?
Quando parliamo di "parcheggio privato" (o posteggio privato) ci stiamo riferendo ad un'area di sosta che non risulta di proprietà della pubblica amministrazione, ma bensì facente capo ad un privato cittadino oppure ad un'azienda. Questa tipologia di parcheggio può essere utilizzata sia per scopi privati, come ad esempio per la sosta dei veicoli di proprietà del titolare dell'area, che per scopi commerciali, come ad esempio per la sosta a pagamento di veicoli di terzi.
Il parcheggio privato offre una soluzione comoda e sicura per coloro che cercano un posto per parcheggiare la propria auto. Questi parcheggi possono essere sia custoditi che non custoditi, con opzioni di parcheggio coperto o scoperto a seconda delle preferenze. Alcuni parcheggi privati offrono anche opzioni di parcheggio sotterraneo, che sono ideali per proteggere l'auto dalle intemperie e dagli atti vandalici. La flessibilità di accesso è un altro vantaggio dei parcheggi privati, con tariffe adatte a diverse necessità come l'orario, il prezzo giornaliero, settimanale o mensile. L'accesso a tali parcheggi è solitamente garantito da telecamere di sicurezza e da un cancello controllato per garantire la massima sicurezza. Inoltre, la vicinanza a destinazioni chiave come uffici, negozi o attrazioni turistiche rende i parcheggi privati una scelta ideale per coloro che desiderano evitare la frustrazione di cercare un posto auto.
Dal punto di vista legislativo, sono diverse le fonti normative che regolamentano l'uso di queste zone in termini di diritti e di doveri dei proprietari e di coloro che ne fanno uso.
Vediamo dunque più da vicino quali sono queste fonti e cosa in concreto ci dice la legge.
Il Codice della Strada è un insieme di norme che regolamentano la circolazione su strada di veicoli, pedoni ed animali. Risulta dunque un documento di rilevanza fondamentale anche quando si tratta di discernere fra aree di sosta pubbliche ed aree private.
In particolare, il CdS stabilisce che il parcheggio privato debba comunque essere indicato da apposita segnaletica verticale, raffigurante il simbolo che connota questa tipologia di zona adi sosta, ovvero la lettera P (in stampatello maiuscolo) riportata all'interno di un quadrato di colore blu. L'accesso alla zona di sosta privata da parte del conducente di un mezzo può avvenire solamente previa autorizzazione del proprietario dell'area.
Bisogna però necessariamente operare tra diverse tipologie di parcheggio una distinzione che deriva direttamente dalla definizione di "strada" reperibile proprio all'interno del Codice in esame, il quale la considera come: "l'area ad uso pubblico destinata alla circolazione dei pedoni, dei veicoli e degli animali". Come a voler dire che non tutti i parcheggi privati lo sono allo stesso modo. Si pensi ad esempio al piazzale per la sosta di proprietà di un centro commerciale, con una serie di posti auto messi a disposizione della clientela. In tal caso l'area è indubbiamente privata, in quanto di proprietà di suddetto centro commerciale, ma di fatto vi transitano quotidianamente decine, per non dire centinaia di vetture, di pedoni e probabilmente anche di animali. Ne consegue che l'utilizzo che viene fatto di questo spazio lo rende equiparabile agli spazi pubblici e, qualora al suo interno si manifestassero condotte contrarie alle norme del CdS, è prevista la possibilità di intervento da parte delle Autorità (Vigili Urbani, Carabinieri) per rilevare e notificare le contravvenzioni.
Diverso il caso in cui il parcheggio privato risulti di proprietà di un'abitazione o di un condominio e si trovi all'interno di un'area il cui accesso è interdetto ai non residenti o ai non autorizzati. Il caso tipico diffuso è quello dei parcheggi interno cortile il cui accesso è regolato da un cancello che può essere aperto soltanto dai residenti e ad uso esclusivo degli stessi. In tal caso, accedere all'area senza autorizzazione implicherebbe una vera e propria violazione di proprietà. Bisogna però tenere presente questo distinguo perché vi è anche il caso di aree pertinenziali esterne il cui accesso è aperto (parcheggi privati a uso pubblico).
Per i condomini e gli autorizzati, di norma non sussiste il rischio di vedersi notificare contravvenzioni, all'interno di tale zona di sosta da parte di Vigili Urbani o altre Autorità. Ciò però non significa che non sussistano dei vincoli anche in tal caso, vincoli imposti a livello di regolamento condominiale e regolati dal Codice Civile.
Nell'ambito della normativa relativa ai parcheggi privati, le "aree di pertinenza" rappresentano quelle superfici o spazi, annessi o vicini a un immobile, destinati ad un uso specifico, in questo caso il parcheggio di veicoli.
Queste aree, delineate e identificate in modo preciso attraverso atti notarili o documenti catastali, sono sottoposte a regolamentazioni specifiche che ne determinano l'uso, la gestione e la manutenzione. La definizione giuridica delle aree di pertinenza ha implicazioni dirette sui diritti e doveri dei proprietari: ad esempio, in termini di responsabilità per danni che potrebbero verificarsi all'interno dell'area o in termini di restrizioni sull'alterazione dello spazio.
La corretta identificazione e registrazione di queste aree è essenziale per prevenire dispute legali tra proprietari o tra proprietari e terze parti, garantendo una chiara delimitazione dei diritti e delle responsabilità legate all'uso dell'area stessa.
I vincoli pertinenziali si riferiscono a quelle limitazioni imposte sulla proprietà o sull'uso di un'area, al fine di preservare una specifica destinazione d'uso, in questo caso, il parcheggio di veicoli.
Questi vincoli, spesso stipulati attraverso atti notarili o documenti catastali, assicurano che l'area in questione non venga utilizzata per scopi diversi da quello previsto, come la costruzione di strutture o altri utilizzi non legati al parcheggio. La presenza di un vincolo pertinenziale garantisce una protezione legale, prevenendo possibili abusi o modifiche non autorizzate dello spazio.
Il Codice Civile è un'altra fonte cui bisogna riferirsi in questo frangente. Esso stabilisce infatti che il proprietario di un parcheggio disponga del diritto di utilizzarlo per la sosta dei propri mezzi o possa concederne la sosta a veicoli di proprietà altrui. In quest'ultima circostanza, ossia qualora l'area venga concessa in uso a terzi, il proprietario dovrà stipulare un vero e proprio contratto di comodato d'uso o di locazione con il concessionario, contratto all'interno del quale saranno elencati tanto i diritti quanto i doveri di ciascuna delle parti.
Fermo restando il distinguo precedentemente operato dal CdS, ovvero quello tra parcheggi privati e parcheggi privati ad uso pubblico, il Codice interviene a "normare" anche la spiacevole circostanza di un inquilino del condominio che, essendo titolato all'uso del parcheggio privato condominiale con accesso riservato solo ai residenti, attui comportamenti in grado di danneggiare gli altri condomini. Si pensi ad esempio al veicolo posteggiato in maniera da rendere difficoltoso il passaggio delle altre vetture o delle persone. Se è vero che in tal caso non si può richiedere l'intervento dei Vigili per una multa o per la rimozione forzata, è altrettanto vero che esiste un regolamento condominiale. A tal proposito, l'Art. 70 delle Disposizioni per l'attuazione del Cod. Civile stabilisce che le violazioni al regolamento di condominio possono essere sanzionate economicamente fino a 200 euro, che arrivano anche ad 800 in caso di recidiva. Le somme devono essere corrisposte al condominio e l'amministratore potrà disporne per fronteggiare le spese ordinarie, mentre l'erogazione della sanzione verrà stabilita dall'assemblea dei condomini.
In generale, il Codice Civile si pronuncia in tema di parcheggi condominiali, definiti come proprietà comune sulla quale ciascun condomino ne esercita un diritto non rinunciabile (diritto reale), direttamente proporzionale al valore dell'unità immobiliare di cui è proprietario.
Esistono dei vincoli costruttivi dettati dalla legge, come nel caso della Legge Tognoli (n. 122 del 1989) che, nel riprendere il contenuto della cosiddetta Legge Ponte del 1967, stabilisce per le costruzioni di nuova realizzazione e per le aree di pertinenza delle medesime, che vi siano spazi di parcheggio di almeno un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione (sanciti da atto di asservimento a pertinenza dei parcheggi). La summenzionata Legge Tognoli ha introdotto, fra l'altro, l'obbligo per i Comuni italiani di dotarsi di un Programma Urbano dei Parcheggi (PUP), per pianificare la collocazione delle aree destinate a parcheggio e (con integrazioni successive a questa legge) l'individuazione di aree per la sosta a pagamento.
Per quanto concerne il sottosuolo di aree pertinenziali, è altresì prevista la possibilità di utilizzo per la creazione di posti auto riservati ai residenti.
Per i dettagli relativi all'utilizzo invece, si rimanda ai regolamenti di ciascun condominio.
Quando si tratta di capire se sia possibile o meno realizzare un parcheggio privato e quali criteri esso debba rispettare per essere ritenuto in regola, bisogna rifarsi alle normative urbanistiche. Esse impongono una serie di vincoli e requisiti che vanno rispettati dal proprietario dell'area.
Nello specifico, per quanto concerne le dimensioni si stabilisce che l'area debba essere in grado di ospitare il numero di veicoli previsto dalle normative locali, e che il parcheggio venga realizzato senza compromettere in alcun modo la viabilità e la sicurezza stradale.
Il parcheggio viene considerato a tutti gli effetti un bene immobile e come tale è soggetto a tassazione. In particolare, stante la normativa relativa ai parcheggi privati a pagamento, il proprietario deve pagare l'IMU (Imposta Municipale Unica) sulla superficie del terreno occupata dal parcheggio, e l'ICI (Imposta Comunale sugli Immobili) se il parcheggio è situato in un comune che ancora prevede questa tassa.
Nel caso in cui il parcheggio venga concesso in uso a terzi, il concessionario ha l'obbligo di dichiarare il reddito derivante dall'attività di sosta dei veicoli alla propria amministrazione fiscale, pagando le relative imposte e tasse.
È importante sottolineare che nel caso in cui il parcheggio privato venga utilizzato per la sosta di veicoli commerciali, come ad esempio i mezzi di trasporto merci, è necessario ottenere un'apposita autorizzazione dal comune di appartenenza, che verifica la conformità del parcheggio alle normative urbanistiche e di sicurezza.
Nel caso in cui invece il parcheggio privato sia utilizzato per la sosta di veicoli destinati al trasporto di merci pericolose, è necessario rispettare le disposizioni previste dal Decreto Ministeriale 19 marzo 1990, che regolamenta il trasporto di merci pericolose su strada.
Altro aspetto importante da considerare è la responsabilità civile e penale del titolare del parcheggio privato. Infatti, il proprietario del parcheggio ha l'obbligo di garantire la sicurezza dei veicoli e delle persone presenti all'interno del parcheggio, adottando tutte le misure necessarie per prevenire eventuali danni o incidenti.
In particolare, il titolare del parcheggio deve adottare misure di sicurezza per prevenire il furto o il danneggiamento dei veicoli, come ad esempio l'installazione di telecamere di sorveglianza e di sistemi antifurto. Inoltre, deve garantire l'illuminazione adeguata del parcheggio, soprattutto nelle ore notturne, per evitare il rischio di rapine o aggressioni.
In caso di incidenti o danni ai veicoli o alle persone presenti all'interno del parcheggio, il titolare del parcheggio può essere ritenuto responsabile sia civilmente che penalmente, se viene dimostrata la sua negligenza o colpa.
In conclusione, il parcheggio privato è una soluzione pratica e conveniente per la sosta dei veicoli, sia per scopi privati che commerciali. Tuttavia, è importante rispettare le normative in materia di segnaletica, accesso, sicurezza e tassazione, al fine di evitare sanzioni e problemi legali.
Inoltre, è fondamentale adottare tutte le misure necessarie per garantire la sicurezza dei veicoli e delle persone presenti all'interno del parcheggio, prevenendo eventuali incidenti o danni.
Infine, per evitare problemi e rischi legali, è consigliabile rivolgersi a professionisti del settore, come notai, avvocati o tecnici esperti in urbanistica e sicurezza, per ottenere consulenza e assistenza nella gestione e nella realizzazione di parcheggi privati.
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