Tipologie di difetti costruttivi e responsabilità legali

I difetti di costruzione in casa vengono classificati in diverse categorie, ciascuna con conseguenze legali specifiche:

Gravi difetti (art. 1669 c.c.)

Si tratta di problematiche che compromettono la stabilità, la funzionalità o l'abitabilità dell'immobile:

• Cedimenti strutturali e lesioni delle fondamenta


• Gravi infiltrazioni d'acqua dal tetto o dai muri perimetrali


• Problemi di tenuta degli impianti idraulici o elettrici


• Distacchi di rivestimenti esterni o cedimenti di solai

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La responsabilità per questi vizi grava principalmente sul costruttore, ma può estendersi anche ad altri soggetti:

• Appaltatore/costruttore: responsabilità primaria per l'esecuzione dell'opera


• Progettista/direttore dei lavori: responsabile per errori di progettazione o mancata supervisione


• Venditore: se coincide con il costruttore o se era a conoscenza dei vizi


• Subappaltatori: per le parti di lavoro loro assegnate

La recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 7756/2024) ha ampliato la nozione di "grave difetto", includendo anche quei problemi che, pur non compromettendo la stabilità dell'edificio, ne pregiudicano significativamente la funzionalità e il godimento, come ad esempio i gravi difetti di isolamento termico che comportano elevati consumi energetici.

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Vizi e difformità nell'appalto (art. 1667-1668 c.c.)

Sono imperfezioni o difformità rispetto al progetto che non compromettono la stabilità:

• Finiture imperfette


• Piccole crepe non strutturali


• Pavimentazioni difettose o instabili


• Serramenti mal installati

Vizi nella compravendita (art. 1490 c.c.)

Difetti che rendono l'immobile inidoneo all'uso o ne diminuiscono sensibilmente il valore:

• Impianti non a norma


• Difformità catastali o urbanistiche


• Problemi di umidità non gravi


• Difetti negli infissi o nei pavimenti

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La legge n. 210/2004, integrata dal recente D.Lgs. 122/2023, ha rafforzato le tutele per gli acquirenti di immobili in costruzione, imponendo al costruttore l'obbligo di consegnare una fideiussione a garanzia delle somme versate prima del rogito e una polizza decennale postuma a copertura dei gravi difetti costruttivi.

Termini di prescrizione e decadenza: quando agire

Per far valere i propri diritti in caso di difetti di costruzione in casa, è fondamentale rispettare precisi termini:

Per i gravi difetti (art. 1669 c.c.)

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• Termine di decadenza: denuncia entro 1 anno dalla scoperta


• Termine di prescrizione: azione legale entro 10 anni dal completamento della costruzione

Una recente modifica introdotta dalla Legge di Riforma del Processo Civile (L. 206/2023) ha precisato che il termine di prescrizione decennale decorre dal rilascio del certificato di agibilità e non dalla semplice ultimazione dei lavori, offrendo maggiori tutele agli acquirenti.

Per i vizi dell'appalto (art. 1667-1668 c.c.)

• Termine di decadenza: denuncia entro 60 giorni dalla scoperta


• Termine di prescrizione: azione legale entro 2 anni dalla consegna dell'opera

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Per i vizi nella compravendita (art. 1490 c.c.)

• Termine di decadenza: denuncia entro 8 giorni dalla scoperta


• Termine di prescrizione: azione legale entro 1 anno dalla consegna

Questi termini hanno natura perentoria: il loro mancato rispetto comporta la perdita del diritto di agire. È quindi fondamentale, alla scoperta di difetti di costruzione in casa, documentare immediatamente il problema (foto, video, perizie) e inviare tempestiva comunicazione ai soggetti responsabili mediante raccomandata A/R o PEC.

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Il recente orientamento giurisprudenziale (Cass. Civ. n. 28409/2023) ha stabilito che il termine di prescrizione per i gravi difetti può essere interrotto anche mediante semplice costituzione in mora del costruttore, senza necessità di avviare immediatamente un'azione giudiziale.

Rimedi legali e risarcimenti: come tutelarsi efficacemente

In presenza di difetti di costruzione in casa, l'ordinamento offre diversi rimedi:

Per i gravi difetti (art. 1669 c.c.)

• Risarcimento integrale dei danni, compresi quelli conseguenti (spese di alloggio alternativo, perizie, ecc.)


• Possibilità di richiedere l'esecuzione in forma specifica (riparazione a spese del responsabile)

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Per i vizi dell'appalto (art. 1667-1668 c.c.)

• Eliminazione dei vizi a spese dell'appaltatore


• Riduzione del prezzo


• Risoluzione del contratto (nei casi più gravi)

Per i vizi nella compravendita (art. 1490 c.c.)

• Risoluzione del contratto (azione redibitoria)


• Riduzione del prezzo (azione estimatoria)


• Risarcimento del danno (in caso di dolo o colpa del venditore)

Prima di intraprendere un'azione legale, è consigliabile tentare una risoluzione stragiudiziale:

1. Accertamento tecnico preventivo (ATP): procedura che consente di accertare lo stato dei luoghi e i difetti mediante un consulente nominato dal tribunale


2. Mediazione obbligatoria: dal 2023, per le controversie in materia di difetti costruttivi è obbligatorio il tentativo di mediazione prima di poter agire in giudizio


3. Negoziazione assistita: procedura volontaria che consente di raggiungere un accordo con l'assistenza degli avvocati

Il D.Lgs. 26/2025 ha introdotto una procedura accelerata per le controversie relative a difetti di costruzione in casa, con tempistiche ridotte e possibilità di ottenere provvedimenti urgenti per la messa in sicurezza dell'immobile.

Prevenzione e documentazione: come proteggersi dai difetti costruttivi

La migliore strategia contro i difetti di costruzione in casa resta la prevenzione:

Prima dell'acquisto o dell'appalto

• Verificare la reputazione del costruttore/venditore


• Controllare le referenze e i precedenti lavori


• Inserire specifiche clausole contrattuali di garanzia


• Prevedere collaudi intermedi durante la costruzione


• Richiedere certificazioni degli impianti e dei materiali


• Verificare l'esistenza della polizza decennale postuma

Alla consegna dell'immobile

• Effettuare un'ispezione accurata con un tecnico di fiducia


• Documentare eventuali difetti con foto e video


• Verbalizzare le riserve nel verbale di consegna


• Non firmare liberatorie generiche

In caso di scoperta di difetti

• Documentare immediatamente con foto, video e perizie


• Inviare tempestiva comunicazione al responsabile


• Conservare tutte le prove delle spese sostenute

La recente introduzione del "fascicolo elettronico del fabbricato" (Legge 213/2024) consente di tracciare digitalmente tutta la storia costruttiva dell'edificio, facilitando l'individuazione delle responsabilità in caso di difetti di costruzione in casa.

Proteggi il valore della tua casa: agisci subito

I difetti di costruzione in casa non solo compromettono la qualità della vita ma possono anche ridurre significativamente il valore dell'immobile. I recenti aggiornamenti normativi hanno rafforzato la tutela degli acquirenti, ma resta fondamentale agire tempestivamente per non perdere i propri diritti.

Hai scoperto difetti nella tua abitazione? Non aspettare che la situazione peggiori o che scadano i termini per agire.