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Caparra confirmatoria: cos’è e come funziona?

La caparra confirmatoria rappresenta un anticipo di denaro versato per l’acquisto di un bene, che può essere trattenuto in caso di inadempimento dell’acquirente o restituita del doppio se il venditore non rispetta i patti.

Succede spesso che, prima di portare a termine un affare di qualunque tipo, ad esempio l’acquisto di una casa, o di altre tipologie di beni venga richiesto di versare un anticipo, ovvero una somma di denaro, per “bloccare” la trattativa per evitare che altri possano interferire.

Tale opzione è presente nei contratti stessi che vengono sottoscritti, ma bisogna fare attenzione perché le conseguenze sono molto diverse a seconda che si tratti di una caparra confirmatoria o di un acconto. In realtà la terminologia non è rilevante, ma è importante analizzare bene quali sono le volontà messe nero su bianco in un contratto preliminare.

Come vedremo, infatti, solo in un caso la cifra versata può essere restituita.

Cos’è la caparra confirmatoria?

La caparra confirmatoria è un anticipo sul pagamento che l’acquirente deve dare al venditore, per confermare la propria volontà di impegnarsi in una compravendita di un bene o servizio.

Quindi può accadere che, un soggetto versi dei soldi anticipatamente per bloccare un’auto di suo interesse, ed evitare così che possa essere ceduta ad altri. Oppure può succedere che un individuo prenoti un determinato bene, pagando una quota in anticipo.

Come vedremo, comunque, è di fondamentale importanza capire se si tratta di una caparra o di un acconto. Anche se i due termini vengono usati spesso come sinonimi, in realtà ci sono differenze notevoli per quanto riguarda le conseguenze in caso di inadempimento delle parti.

La caparra confirmatoria è prevista in molti tipi di contratti, ad esempio nella compravendita immobiliare, nella locazione immobiliare e nella prelazione agraria. Nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, la caparra confirmatoria costituisce una garanzia per il venditore e viene restituita al compratore nel caso in cui il contratto definitivo non venga stipulato per cause imputabili al venditore.

Se si tratta di caparra confirmatoria il denaro versato funge da risarcimento senza dovere provare i danni subiti, quindi senza ricorrere ad una lunga e costosa causa civile, se una parte non rispetta gli impegni presi.

L’art. 1385 del codice civile, sottolinea infatti che:

Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Se a non rispettare i patti è l’acquirente, la controparte può trattenere l’anticipo che ha ricevuto in qualità di risarcimento danni.
In caso contrario, se l’inadempienza è a carico del venditore l’altra parte può richiedere la restituzione del doppio della cifra versata, per risarcire in modo forfettario il danno subito.

Risulta evidente, quindi, che tale opzione in qualche modo protegge gli interessi di entrambe le parti, che non devono necessariamente attivare un processo ordinario per fare valere i propri interessi. 

Ad ogni modo può accadere che, un individuo desideri a tutti i costi ottenere il bene in oggetto, anche se il venditore non è più disposto a cederlo. In tal caso l’interessato deve rivolgersi al giudice per obbligare il commerciante a rispettare l’impegno assunto.

Proviamo a fare un esempio per chiarire ulteriormente il concetto. Nel caso in cui un soggetto voglia acquistare una casa e firmi un contratto preliminare che prevede un anticipo di 10 mila euro sul totale di 100 mila euro, possono verificarsi le seguenti ipotesi:

  • per completare l’acquisto il soggetto verso 90 mila euro, quindi la cifra versata inizialmente aveva qualità di acconto
  • l’acquirente cambia idea e decide di non comprare l’immobile. Il proprietario ha il diritto di trattenere la cifra versata, come risarcimento danni
  • il venditore decide di non concludere più l’affare. L’acquirente ha il diritto di ricevere il doppio della somma versata, come risarcimento
  • l’acquirente vuole ottenere l’appartamento a tutti i costi, anche se la controparte ha cambiato idea. L’interessato deve rivolgersi a un Giudice per imporre l’adempimento al venditore

Differenza tra caparra confirmatoria e acconto

Quando si parla di un anticipo versato prima di concludere un affare è necessario chiarire esattamente di cosa si tratta. Esistono infatti due diverse opzioni, con implicazioni notevolmente differenti, ovvero:

  • l’acconto: ovvero un anticipo sul prezzo totale del bene, che serve per confermare la volontà di volere saldare tutto a breve
  • caparra confirmatoria: è sempre un anticipo, ma in caso di inadempimenti la cifra non viene restituita ma rappresenta il risarcimento per il danno causato alla controparte. 

Se i soggetti non rispettano gli obblighi presi, l’acconto deve essere comunque restituito, ma le implicazioni sono diverse.

In questo caso, infatti, chi ritiene di avere subito un torto deve sempre agire in giudizio con prove a supporto della propria tesi per dimostrare di avere subito danni, o fare in modo che il contratto vada a buon fine. Il denaro, deve comunque essere restituito a chi l’ha versato.

Facciamo un esempio anche in questo caso. Supponiamo che una signora abbia prenotato un vestito, attualmente non disponibile nella giusta tagli, lasciando un acconto di 50 euro, vediamo cosa può succedere:

  • il vestito arriva e la signora paga la somma rimanente
  • il vestito arriva ma l’acquirente cambia idea. In tal caso il negoziante deve restituire l’anticipo versato, ed eventualmente può decidere di iniziare una causa in tribunale per condannare la controparte al risarcimento danni
  • il vestito non arriva. Il negoziante deve restituire i soldi ricevuti e può citare in giudizio il venditore se ha subito dei danni

In ogni caso, il diritto dei soggetti non scatta in modo automatico, come abbiamo visto nel paragrafo precedente, ma è sempre necessario intraprendere un processo in tribunale.

Caparra confirmatoria in un contratto

Dopo avere sottolineato che, un anticipo può avere un valore diverso, è utile capire come riconoscere se in un contratto si parla di acconto o di caparra confirmatoria.

Non è sempre semplice capire di cosa si tratta, anche perchè non è sufficiente basarsi sulla terminologia, ma è necessario valutare tutto l’assetto del contratto, ovvero le intenzioni reali.

Per capire di cosa si tratta è utile analizzare la proporzione tra cifra da versare anticipatamente e costo totale del bene, ad esempio:

  • se si tratta di circa il 30 o 40% generalmente si tratta di una caparra
  • in caso contrario, se la cifra è sproporzionata rispetto al prezzo complessivo si tratta di un acconto

Tale distinzione è stata sottolineata da una sentenza della Cassazione nel 2015.

La caparra penitenziale

Oltre alle tipologie descritte nelle righe precedenti, è utile parlare anche della cosiddetta caparra penitenziale.

Se in un contratto è previsto il diritto di recesso, cioè la possibilità di sciogliere l’accordo stesso, l’anticipo versato rappresenta il corrispettivo per il recesso stesso, come sottolineato dall’art. 1382 del codice civile:

La clausola, con cui si conviene che, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, uno dei contraenti è tenuto a una determinata prestazione, ha l'effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore.
La penale è dovuta indipendentemente dalla prova del danno

DIRITTO CIVILE CAPARRA CONFIRMATORIA ACCONTO
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