Il contratto di permuta, come stabilito dall’articolo 1552 del Codice Civile, è “il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro.”
Il contratto di permuta deriva dal baratto, e ne differisce da quest’ultimo qualora il valore economico dello scambio risulti essere impari: in quel caso può essere aggiunta una differenza di denaro, in qualità di conguaglio. La permuta si definisce come un contratto di scambio, deriva dall’antica forma del baratto, e consiste nello scambio reciproco di beni o diritti senza l’ausilio di denaro: il trasferimento da un soggetto a un altro della proprietà di questi ultimi è l’elemento chiave del concetto di permuta.
Si differenzia dalla compravendita principalmente per questo motivo. A livello contrattuale, il contratto di permuta si colloca all’interno dell’area dei contratti consensuali con effetti traslativi, ovvero che tali effetti si manifestano immediatamente, salvo alcuni casi di cui riporteremo in seguito all’articolo. Oggi questa tipologia di contratto è molto diffusa, si pensi ad esempio alla permuta auto. Tuttavia, quello degli oggetti non è l’unico campo di applicazione della permuta, il contratto in essere coinvolge tutto l’universo dei beni e dei diritti: dai beni mobili o immobili, come i terreni, i fabbricati, oppure diritti reali, di credito, di azioni, le posizioni giuridiche, e via dicendo.
La differenza tra la vendita e il contratto di permuta sta innanzitutto nella tipologia di contratto, e quindi nella diversa obbligazione, che nel primo caso è di tipo pecuniario e necessita quindi il pagamento di un corrispettivo in denaro.
Spesso su questo punto sorgono dubbi sulla tipologia contrattuale tra le parti, soprattutto quando non si ha una natura “pura” della permuta, ossia nel caso ci siano più conguagli in denaro.
Ulteriore differenza tra vendita e permuta sta nelle spese accessorie e le spese della permuta, che nel primo caso sono a carico del compratore, mentre, come regolato ai sensi dell’articolo 1554 del codice civile “Salvo patto contrario, le spese della permuta e le altre accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali”.
La garanzia di evizione, (evizione, dal latino “vittoria”) assicura all’acquirente l’esclusività del possedimento di un determinato bene o diritto e sopprime qualsiasi pretesa da parte di terzi di riservarsi del bene in questione.
Nel caso, per esempio, dell’acquisto di un terreno, il venditore è tenuto a informare in sede di rogito se il bene è inserito in un piano di espropriazione per pubblica utilità: se non lo fa, l’acquirente ha il diritto di rivalersi contro il venditore, nel momento in cui si presenterà l’ufficiale giudiziario per l’esproprio.
La garanzia per evizione può essere di due tipi, elencati di seguito:
La permuta auto è regolata da un patto avente oggetto lo scambio di due autovetture. Questo genere di contratto, come già anticipato, è molto diffuso in sede di concessionari e rivenditori d’auto, che quasi sempre propongono in prima battuta al potenziale cliente di stipulare un contratto di permuta, che appare agli occhi dell’automobilista una ghiotta possibilità di poter guidare un’auto nuova, o comunque diversa dalla propria in possesso senza spendere somme di denaro, (oppure spendendo somme di denaro decisamente basse, nel caso della permuta con il conguaglio. Un esempio di permuta auto è il seguente: la pattuizione tra venditore e compratore è la vendita del veicolo nuovo. Il prezzo dell'auto, nel contratto di permuta, è sostituito dal reso dell'auto vecchia del compratore più una parte di pagamento in denaro, nel caso in cui il veicolo da acquistare superi il valore di mercato dell'auto del compratore.
L’esempio della vendita dell’automobile nuova, con il pagamento del prezzo dell’auto in parte e la sostituzione del denaro con l’auto vecchia, è però da considerarsi come una permuta o una dazione di pagamento. La dazione in pagamento e il contratto di permuta sono due negozi giuridici che presentano molte somiglianze ma anche cruciali differenze.
Le divergenze sorgono a partire da due aspetti: la causa e il momento in cui sorgono gli obblighi delle diverse forme contrattuali.
La permuta vede gli obblighi apparire contestualmente alla conclusione dell’unico contratto, mentre la dazione in pagamento si svolge in due momenti, e si configura in diritto come “prestazione in luogo di adempimento”. Ciò significa sostanzialmente che la prima obbligazione si deve adempiere ma si sostituisce con una nuova seconda obbligazione, il cui adempimento prevede l’esecuzione di una prestazione che sarà diversa e prevederà altri obblighi.
Si tratta, in termini meno tecnici, della sostituzione di una prestazione originariamente dovuta con una di natura diversa.
La permuta comporta diversi vantaggi fiscali, riconducibili all’area delle imposte: il Codice Civile ha bisogno di un solo contratto che vede in oggetto un reciproco trasferimento, ciò significa che, nonostante i beni scambiati siano più di uno, l’applicazione delle imposte non avviene sulle due compravendite ma solo su una operazione, data l’unicità del negozio giuridico. Inoltre, rispetto quanto stabilito sempre dal Codice Civile, “Salvo patto contrario, le spese della permuta e le altre accessorie sono a carico di entrambi i contraenti in parti uguali”.
I vantaggi fiscali sono evidenti soprattutto nel caso in cui due proprietari si scambiano la casa: la permuta immobiliare viene sancita con un unico atto notarile, la cui natura risulta semplice: le spese dell’atto andranno poi suddivise tra le parti contraenti.
Sia l’atto di vendita che l’atto di acquisto devono essere necessariamente portati a termine nei tempi stabiliti, pena la compromissione della compravendita in essere.
La permuta immobiliare può essere effettuata contestualmente all’apertura del mutuo, che sia da parte di un contraente piuttosto che l’altro, specie nel caso in cui le due case abbiano un valore economico diverso. L’acquirente dell’immobile più costoso può accedere al mutuo per colmare la differenza di valore.
Nel caso in cui esistesse già un mutuo aperto su uno dei due immobili, il nuovo proprietario può attuare una pratica particolare, detta “accollo del mutuo”, tenendolo quindi aperto, oppure cambiare il mutuo affrontando però le spese di apertura della nuova pratica.
La Corte di Cassazione, in materia di permuta, si è espressa in alcune massime più significative, tra le quali:
Nel caso in cui si verifica una permuta di un terreno con un’abitazione annessa ancora da costruire, al fine dell’opponibilità a terze parti di trascrivere quello che viene definito “atto di permuta”, si deve verificare se la nota di trascrizione della convenzione in questione consenta l’individuazione dell’appartamento oggetto di permuta
Integra gli estremi della permuta di cosa presente con cosa futura. Il provvedimento in questione ha come oggetto il trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile in cambio di parti dell'edificio da costruire sulla stessa superficie, a cura e con i mezzi del cessionario: ciò è possibile tutte le volte in cui sia proprio il risultato traslativo, consistente nell'attribuzione di una determinata opera, è assunto come oggetto del contratto e come termine di scambio, mentre l'obbligo di erigere il fabbricato sia destinato a collocarsi su un piano accessorio e strumentale, configurandosi, appunto, come l'obbligo del permutante costruttore non come prestazione del risultato di un'opera, ma come trasferimento della proprietà di cose future.
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