Le locazioni commerciali rappresentano uno strumento fondamentale per l'avvio e lo sviluppo di attività imprenditoriali, regolando il rapporto tra proprietari di immobili e imprenditori che necessitano di spazi per la propria attività.
Le locazioni commerciali rappresentano uno strumento fondamentale per l'avvio e lo sviluppo di attività imprenditoriali, regolando il rapporto tra proprietari di immobili e imprenditori che necessitano di spazi per la propria attività. Disciplinate principalmente dalla Legge n. 392/1978 (nota come "Legge sull'equo canone"), le locazioni commerciali hanno subito nel tempo diverse modifiche normative, con l'obiettivo di bilanciare gli interessi di entrambe le parti contrattuali. Questo articolo offre una panoramica completa sulla disciplina delle locazioni commerciali in Italia, analizzando le tipologie contrattuali, i diritti e i doveri delle parti, le novità legislative e le strategie per prevenire e risolvere eventuali controversie.
Le locazioni commerciali si distinguono principalmente in base alla destinazione d'uso dell'immobile, elemento che determina anche la durata minima del contratto:
La recente modifica introdotta dal D.L. 73/2023 (convertito nella Legge 112/2023) ha ampliato le possibilità di stipula dei contratti transitori, includendo tra le causali giustificative anche l'avvio di nuove attività imprenditoriali e le start-up innovative, con durata minima ridotta a 3 anni per favorire la sperimentazione imprenditoriale.
Per tutte le tipologie di locazioni commerciali, il contratto deve essere stipulato in forma scritta e registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione o dalla sua decorrenza, se anteriore. La mancata registrazione comporta la nullità dell'accordo, come ribadito dalla sentenza della Cassazione n. 12654/2024.
Le locazioni commerciali comportano specifici diritti e doveri per entrambe le parti contrattuali, bilanciati dalla normativa per garantire equità nel rapporto:
Il D.Lgs. 14/2025 (Codice della Crisi d'Impresa aggiornato) ha introdotto una significativa novità: in caso di procedure di risanamento aziendale, il conduttore in crisi può richiedere una rinegoziazione temporanea del canone, con riduzione fino al 30% per un periodo massimo di 12 mesi, dimostrando la sostenibilità del piano di risanamento. Questa misura, pensata per fronteggiare situazioni di difficoltà economica, rappresenta un'importante tutela per la continuità aziendale.
Per quanto riguarda le spese condominiali, la giurisprudenza recente (Cassazione n. 7823/2024) ha chiarito che sono a carico del conduttore solo le spese riferibili ai servizi di cui beneficia direttamente, mentre restano in capo al proprietario quelle relative alla conservazione delle parti comuni.
L'aspetto economico rappresenta un elemento centrale nelle locazioni commerciali, con regole specifiche che disciplinano la determinazione del canone, gli adeguamenti e il regime fiscale:
La Legge di Bilancio 2025 (L. 197/2024) ha introdotto un credito d'imposta del 30% per i proprietari di immobili commerciali che riducono volontariamente il canone di locazione alle imprese operanti in settori particolarmente colpiti dalla crisi energetica, misura che incentiva la collaborazione tra le parti in un contesto economico ancora complesso.
Un'importante novità riguarda anche il Green Lease: il D.L. 17/2025 ha previsto incentivi fiscali per le locazioni commerciali che includono clausole di sostenibilità ambientale, con una riduzione dell'imposta di registro al 0,5% per i contratti che prevedono interventi di efficientamento energetico dell'immobile, promuovendo così la transizione ecologica anche nel settore immobiliare commerciale.
La gestione della fase conclusiva del rapporto rappresenta spesso un momento delicato nelle locazioni commerciali, con procedure e tutele specifiche previste dalla normativa:
La recente riforma del processo civile (D.Lgs. 149/2022, pienamente operativo da febbraio 2023) ha potenziato gli strumenti alternativi di risoluzione delle controversie in materia di locazioni commerciali, introducendo incentivi fiscali per le parti che ricorrono alla mediazione o all'arbitrato: una riduzione del 50% del contributo unificato in caso di successivo giudizio e la possibilità di detrarre il 50% delle spese di mediazione.
In caso di morosità, il Tribunale di Milano ha stabilito un importante precedente con la sentenza n. 7321/2024, riconoscendo la validità delle clausole risolutive espresse che prevedono la risoluzione automatica del contratto dopo 20 giorni dal mancato pagamento del canone, semplificando così le procedure di sfratto per morosità nelle locazioni commerciali.
Le locazioni commerciali rappresentano un settore complesso, in continua evoluzione normativa e giurisprudenziale, dove la corretta conoscenza delle regole fa la differenza tra un investimento sicuro e un potenziale contenzioso. Che tu sia un proprietario alla ricerca di garanzie per il tuo immobile o un imprenditore che necessita di spazi adeguati per la tua attività, una consulenza specializzata può evitarti costose sorprese.
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