Il “Decreto Rilancio” (decreto legge n. 34/2020, convertito con modificazioni con la L. n. 77/2020), unitamente alla successiva “Legge di bilancio 2021” (L. n. 178/2020), nell’ambito delle misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all'economia, ha introdotto una eccezionale possibilità di miglioramento e svecchiamento del patrimonio immobiliare italiano. Come?
Lo ha fatto fissando al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute tra il 1° luglio 2020 ed il 30 giugno 2022, per l’esecuzione di particolari opere di efficientamento energetico, di riduzione del rischio sismico, nonché per l’installazione di impianti fotovoltaici e di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.
Questo significa che, per ogni € 1.000,00 di spese sostenute, maturerete un credito di imposta di € 1.100,00 (superiore, dunque, all’importo speso).
Questa somma potrà essere detratta dalle vostre tasse nell’arco di 5 anni consecutivi, in rate di pari importo; ciò per quanto attiene agli esborsi sostenuti negli anni 2020 e 2021,
Per i costi sostenuti invece nell’anno 2022, la regola muta: l’importo potrà essere portato in detrazione in 4 anni consecutivi, sempre suddiviso in rate di pari importo.
Ma la detrazione è solo una delle tre possibilità che avete di gestione dei costi. Infatti sono state previste anche le misure dello sconto in fattura (richiedendolo all’impresa esecutrice dei lavori, che potrebbe anche arrivare al 100%), e la cessione a terzi del vostro credito di imposta (si pagano i lavori all’impresa e successivamente si ottiene il rimborso da parte di un altro soggetto, normalmente una banca o un’assicurazione).
Ma entriamo nello specifico della misura, tentando di semplificare i contenuti di una manovra che in realtà è tutt’altro che semplice.
Il Superbonus si applica agli interventi effettuati:
Regola Generale: la detrazione spetta ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.
Ciò significa che potranno accedere alla detrazione il proprietario dell’immobile, il nudo proprietario (ovvero il proprietario che non ha il godimento pieno dell’immobile poiché lo stesso è occupato da un usufruttuario/affittuario) nonché il titolare di altro diritto reale di godimento (chi occupa l’immobile a titolo di usufrutto, uso, abitazione o superficie), ma anche colui che lo occupa in base ad un contratto di locazione (conduttore), o di comodato, regolarmente registrato, che sia in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario nonché dei familiari del possessore o detentore dell’immobile.
Notare bene l’ultima precisazione: per tutti i soggetti elencati diversi dal proprietario è necessario, per effettuare le opere con le agevolazioni, entrare in possesso dell’autorizzazione scritta del proprietario all’esecuzione dei lavori.
Regola Generale: possono accedere al superbonus solo i soggetti titolari di un reddito imponibile nello stato italiano, o, in assenza di questo, i soggetti che sono almeno proprietari dell’immobile abitativo su cui vanno ed eseguire le opere (in questo caso, infatti, sono titolari del c.d. reddito fondiario, valevole ai fini di questo beneficio). Per questa ultima tipologia di soggetti esistono tuttavia limiti precisi nella scelta dell’agevolazione (che vedremo all’apposito paragrafo).
Le opere ricomprese nel superbonus (che a breve andremo ad esaminare) possono essere realizzate su immobili di qualsiasi categoria catastale, fatta eccezione per:
Entrando nello specifico delle tipologie di immobili ammesse all’agevolazione, fermo restando che devono tutti rispondere al requisito della categoria catastale (ovvero appartenere ad una categoria che non rientri nell’elenco di quelle sopra indicate, escluse per legge), può trattarsi di:
Regola generale: gli interventi in agevolazione sono ammessi su un massimo di due unità immobiliari per ogni proprietario (se possedete più immobili che possono accedere al superbonus, potrete eseguire le opere solo su due unità al massimo).
Eccezione: se si tratta di unità immobiliari site in condominio, il limite massimo di due unità non opera. La regola generale perciò decade per gli appartamenti in condominio, ma sempre che si tratti di opere in agevolazione eseguite sulle parti comuni del condominio stesso (c.d. interventi “trainanti”, che a breve esamineremo).
Il Superbonus spetta nel caso di interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali (muri perimetrali verticali), orizzontali (coperture a lastrico solare) e inclinate (tetti o altre superfici esterne) delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno, verso vani non riscaldati o il terreno che interessano l'involucro dell'edificio, anche unifamiliare o dell’unità immobiliare sita all'interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo e che rispettano i requisiti di trasmittanza “U” (potenza termica dispersa per m2 di superficie e per grado Kelvin di differenza di temperatura), espressa in W/m2K, definiti dal decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 6 agosto 2020.
Gli interventi per la coibentazione del tetto rientrano nella disciplina agevolativa, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente. I materiali isolanti utilizzati devono rispettare, inoltre, i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017.
In sostanza, si tratta del c.d. “cappotto termico”, utile per separare gli ambienti interni e riscaldati dall’esterno dell’edificio, migliorandone l’isolamento. Viene applicato all’esterno delle mura dell’edificio, senza intervenire all’interno dell’abitazione (dove gli occupanti potranno continuare a vivere anche durante l’esecuzione delle opere).
Per tali interventi, il Superbonus è calcolato su un ammontare complessivo delle spese non superiore a:
Questo implica che, per esempio, nel caso in cui l’edificio sia composto da 15 unità immobiliari, il limite di spesa ammissibile alla detrazione è pari a 530.000 euro, calcolato moltiplicando 40.000 euro per 8 (320.000 euro) e 30.000 euro per 7 (210.000 euro).
Questi tetti fissati dalla normativa costituiscono il massimo importo che, in relazione a ciascun tipo di intervento, è ammesso alle agevolazioni. Ove il contribuente – proprietario spendesse una cifra maggiore, la differenza resterebbe a suo carico, in quanto esorbitante dai tetti.
Es.: se per il cappotto termico spendete € 60.000,00 nella vostra unità singola (con tetto fissato ad € 50.000,00), ne consegue che € 50.000,00 possono essere portate in detrazione (oppure sfruttate con una delle altre opzioni, cioè lo sconto in fattura o la cessione del credito di imposta), mentre i restanti € 10.000,00 rimangono totalmente a vostro carico.
Si tratta degli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici (quindi si parla di condomini), di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati destinati al riscaldamento, al raffrescamento nel caso che si installino pompe di calore reversibili e alla produzione di acqua calda sanitaria, dotati di:
La detrazione, che spetta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell'impianto sostituito, è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a:
Questo implica che, per esempio, nel caso in cui l’edificio sia composto da 15 unità immobiliari, il limite di spesa ammissibile alla detrazione è pari a 265.000 euro, calcolato moltiplicando 20.000 euro per 8 (160.000 euro) e 15.000 euro per 7 (105.000 euro).
C) sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari.
Il Superbonus spetta per interventi effettuati sugli edifici unifamiliari (case singole) o sulle unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari (tipo villini a schiera), le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno.
Si tratta dei medesimi interventi agevolabili già illustrati, da realizzarsi sulle parti comuni degli edifici (con l’aggiunta, esclusivamente per le aree non metanizzate nei comuni non interessati dalle procedure di infrazione comunitaria n. 2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 maggio 2015 per la non ottemperanza dell'Italia agli obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, dell’installazione delle caldaie a biomassa aventi prestazioni emissive con valori previsti almeno per la classe di qualità 5 stelle individuata dal decreto del Ministero dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare 7 novembre 2017, n.186).
La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 30.000 euro, calcolate per ciascuna unità immobiliare. Anche in questo caso, la detrazione spetta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica.
Viene qui richiamata la detrazione per gli interventi antisismici, già vigente ex art.16, commi da 1-bis a 1-septies, del decreto legge n. 63/2013, che viene però ora elevata al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022.
Per le spese sostenute nell’anno 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo, anziché in cinque.
Il Superbonus spetta anche per la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici, eseguita congiuntamente ad uno degli interventi indicati al periodo precedente (cioè eseguita insieme ad uno degli interventi trainanti già spiegati), nel rispetto dei limiti di spesa previsti per tali interventi.
Il Superbonus spetta anche per le spese sostenute per ulteriori interventi, detti “trainati”, eseguiti sempre congiuntamente ad almeno uno degli interventi principali (c.d. “trainanti”) di isolamento termico, di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale o antisismici, precedentemente elencati.
Il requisito necessario dell’abbinamento delle due tipologie di intervento (i trainati da soli sono infatti esclusi dal superbonus) ricorre ogni qualvolta le date delle spese sostenute per gli interventi trainati sono ricomprese nell’intervallo di tempo che intercorre tra la data di inizio e quella di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.
Attenzione: si parla di date di sostenimento delle spese e non di date di esecuzione delle opere.
Sono le date degli esborsi a fissare il momento rilevante per legge (!). In sostanza, è bene concepire queste due tipologie di intervento come un contenuto piccolo inserito in un contenitore più grande: il grande contenitore è l’intervento trainante (uno di quelli previsti), che in sé deve contenere quello minore, ovvero il trainato.
Questa riflessione vale per comprendere la corretta scansione temporale delle spese sostenute per le opere: quelle per gli interventi trainanti devono iniziare prima e chiudersi dopo quelle, più piccole, effettuate per le opere trainate, “contenendole” così in sé a livello temporale.
In sintesi, se le spese per il cappotto termico iniziano a gennaio 2021 e si concludono a novembre 2021, quelle relative ad un’opera trainata realizzata dentro l’unità abitativa devono essere tutte racchiuse all’interno di questo periodo.
Se invece vengono sostenute e/o concluse successivamente al novembre 2021 (anche in parte), o prima del gennaio 2021 (anche in parte), restano escluse dal beneficio in quanto non sono configurabili come interventi “trainati”.
Per tale motivo, si consiglia di prendere previ accordi estremamente chiari con l’impresa scelta in merito a tutte le opere che si intendono realizzare (trainanti e trainate), così da consentirle di organizzare i lavori e di emettere le fatture nella corretta scansione temporale.
Ma veniamo all’elenco degli interventi trainati ammessi, da realizzarsi all’interno delle singole unità abitative.
Il Superbonus spetta per gli interventi di efficientamento energetico già previsti dall’articolo 14 del decreto legge n. 63/2013, nei limiti di spesa previsti per ciascun intervento di efficienza energetica dalla legislazione vigente, eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti.
Questa è la regola generale, con una eccezione: se l’edificio è sottoposto ai vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio o il rifacimento dell’isolamento termico è vietato da regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali, il Superbonus si applica, comunque, ai singoli interventi ammessi all’ecobonus (ad esempio, sostituzione degli infissi), purché sia certificato il miglioramento energetico.
Ciò significa che, anche in questo caso eccezionale, deve essere certificato il miglioramento di due classi energetiche dell’edificio oppure, ove ciò non sia possibile, il salto comunque alla classe più alta (argomento che si approfondirà più avanti nel dettaglio).
Esempi di interventi ex art. 14 D.L. n. 63/2013 sono la sostituzione degli impianti di riscaldamento e delle finestre con relativi infissi.
Il Superbonus spetta, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021, anche per gli interventi previsti dall’articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del D.P.R. n. 917/1986, eseguiti congiuntamente a interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti (interventi trainanti), anche ove effettuati in favore di persone di età superiore ai 65 anni. Si tratta, in particolare, degli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto la realizzazione di ascensori e montacarichi, nonché di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità.
Il Superbonus si applica altresì alle spese sostenute per l’installazione di:
L’applicazione dell’aliquota del 110 è, comunque, ancora una volta subordinata all’abbinamento degli interventi appena detti ad un intervento trainante (da intendersi, almeno un intervento trainante).
Anche l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, se eseguita congiuntamente ad un intervento di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale che danno diritto al Superbonus (c.d. interventi trainanti), prevede la detrazione del 110%. In particolare, per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente (ossia per le quali non ha ricevuto alcuna forma di rimborso/recupero), la detrazione è riconosciuta nella misura del 110%, da ripartire tra gli aventi diritto con le modalità che vedremo e nel rispetto dei seguenti limiti massimi di spesa:
L’agevolazione si intende riferita ad una sola colonnina di ricarica per unità immobiliare.
Affinché le opere eseguite possano rientrare nell’agevolazione 110% è indispensabile che, nel loro complesso, comportino il salto di almeno due classi energetiche dell’edificio.
Partendo dal presupposto che si esegua un solo intervento trainante (in quanto obbligatorio: isolamento termico oppure sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale), e sapendo che da solo questo generalmente non basterà a garantire il salto di due classi, va da sé che a quest’ultimo si dovranno di certo affiancare uno o più interventi trainati (es. finestre, infissi, schermature solari, pannelli fotovoltaici) così da innalzare il livello energetico del nostro immobile di almeno due categorie, come richiesto dalla normativa.
Ove invece siate intenzionati ad eseguire entrambi gli interventi trainanti (cosa assolutamente consentita), potrebbe ben essere che ciò sia sufficiente a soddisfare il requisito del doppio salto di classe energetica.
Ma naturalmente l’ultima parola sul punto spetta sempre ai tecnici ai quali vi affiderete.
Fanno eccezione solo gli immobili che si trovano già oggi in categoria A3: in questo caso sarà sufficiente innalzarli alla categoria successiva, ovvero la A4, in quanto è la più alta esistente. Pertanto minore sarà anche la portata degli interventi da realizzare sullo stabile. Passaggio essenziale però, prima ancora di pensare a qualsivoglia progettazione dei lavori, è affidarsi ad un tecnico competente che predisponga un A.P.E. del vostro immobile (attestato di prestazione energetica), dal quale si deve partire.
Abbiamo detto che, prima di pensare ad interventi e a progetti di qualsiasi tipo, è essenziale (anche perché obbligatorio per legge) fare effettuare un A.P.E. sull’immobile, ovvero un’attestazione che “fotograferà” la situazione energetica dell’immobile, individuando la classe corretta di appartenenza (fondamentale per poter assolvere al requisito che precede, ovvero il salto di due classi) e consentendo di stabilire quali aspetti dell’immobile possono essere migliorati per efficientarlo a livello energetico. In altre parole, lo scopo finale è garantire migliori prestazioni a livello di consumo di energia alla vostra unità abitativa.
Alla luce delle risultanze di questa attestazione, sarà agevole per i tecnici approntare un progetto che garantisca il rispetto di tutti i requisiti di legge e che quindi possa rientrare senza problemi nell’agevolazione 110. Ricordiamo che i risultati di una simile analisi non sono scontati: non è detto che qualsiasi immobile possa affrontare gli interventi di cui parliamo e godere dell’agevolazione in esame (!). La professionalità dei tecnici scelti è dunque assolutamente essenziale.
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